原標(biāo)題：市場(chǎng)供需或迎年內(nèi)高峰 樓市“金九銀十”可期

　　今年以來，房地產(chǎn)政策調(diào)整密集。繼“330新政”、央行“五次降息四次降準(zhǔn)”以及外資購房后，8月31日，三部委聯(lián)合發(fā)出通知，降低公積金貸款的門檻，今年9月起,公積金貸款二套房首付降至兩成。業(yè)內(nèi)人士表示，這代表了2014年來的第四輪房地產(chǎn)刺激政策開始繼續(xù)升級(jí)，穩(wěn)定金融勢(shì)必需穩(wěn)定樓市，預(yù)計(jì)行業(yè)政策及貨幣“雙寬松”的局面將持續(xù)，相應(yīng)利好仍會(huì)頻出，不排除進(jìn)一步的加杠桿、降稅費(fèi)等支持政策出臺(tái)。展望未來，一系列利好政策將為樓市回暖增添動(dòng)力，市場(chǎng)或?qū)⒂瓉砟陜?nèi)的供需高峰，房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)出“穩(wěn)中有升”的態(tài)勢(shì)。

　　購房積極性獲提振

　　自2014年9月首次降低居民購房首付比例后，今年8月31日，住建部、財(cái)政部、央行再度聯(lián)合發(fā)布通知，自9月1日起，對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金委托貸款購買住房的，最低首付款比例由30％降低至20％。北京、上海、廣州、深圳可在國家統(tǒng)一政策基礎(chǔ)上，結(jié)合本地實(shí)際，自主決定申請(qǐng)住房公積金委托貸款購買第二套住房的最低首付款比例。

　　“在此前已經(jīng)降息的情況下，公積金貸款利率已經(jīng)下調(diào)了0.25個(gè)百分點(diǎn)，這使得公積金貸款的利率本身就已經(jīng)比較低了，但此次政策對(duì)于二套房的公積金貸款首付比例也進(jìn)行了下調(diào)，出乎市場(chǎng)的預(yù)計(jì)，確實(shí)反映了政策層面較大的刺激力度。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，該政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)有積極意義，一是今年為典型的政策寬松年，各類寬松政策集中，可能會(huì)使得9月份房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨一個(gè)非常好的購房時(shí)機(jī)。尤其對(duì)于二套購房者來說，最佳的購房實(shí)際恰是在這個(gè)時(shí)候真正來臨。二是在9月份傳統(tǒng)“金九銀十”階段，出臺(tái)這個(gè)政策會(huì)使得購房者的信心繼續(xù)提振，尤其是一些有改善購房需求的群體，更會(huì)在這個(gè)時(shí)候積極入市。但他指出，預(yù)計(jì)在實(shí)際落實(shí)過程中，三線以及以下的城市會(huì)面臨更好的政策扶持，而二線城市可能會(huì)擇優(yōu)選擇改善型購房需求進(jìn)行公積金貸款政策的調(diào)整。而對(duì)于包括北京在內(nèi)的一線城市，調(diào)整的可能性并不大，會(huì)加大房?jī)r(jià)上漲的壓力。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，公積金首付的再次降低實(shí)際影響有限，因?yàn)楣e金與商業(yè)貸款不一樣，各地都有最高限額，比如北京最高限額僅120萬，這種情況下首付20%不太可能實(shí)現(xiàn)，但心理影響較大，對(duì)于購房者來說，金九銀十購房者入市積極性將繼續(xù)提高，一二線城市9-10月市場(chǎng)可能出現(xiàn)一波漲幅。

　　海通證券認(rèn)為，當(dāng)前二套房?jī)?yōu)惠力度基本接近2008年，考慮三線及以下城市總房?jī)r(jià)較低，公積金政策調(diào)整對(duì)支持行業(yè)去庫存有實(shí)質(zhì)意義，目前不論新開工、投資三線城市占比均在50%-60%，因此三線城市復(fù)蘇力度直接決定房地產(chǎn)投資、新開工后期復(fù)蘇力度，考慮三線城市公積金可貸款總額占購房款比重明顯高于一二線城市，新政對(duì)確保三線城市需求市場(chǎng)，降低三線城市新房庫存并穩(wěn)定后期房地產(chǎn)投資意義重大。

　　此外，住建部、商務(wù)部等六部委聯(lián)合發(fā)布新政，針對(duì)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)和境外機(jī)構(gòu)、個(gè)人購房部分政策進(jìn)行寬松調(diào)整，允許境外個(gè)人購買符合實(shí)際需要的商品房。業(yè)內(nèi)人士指出，限外政策放松對(duì)于北上廣深等一線城市的高端項(xiàng)目而言或?qū)⑵鸬结尫刨徺I力的作用，連續(xù)出臺(tái)利好政策，表明了政府對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的迫切心理，若接下來的房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇進(jìn)程不及預(yù)期，不排除政府繼續(xù)加碼房地產(chǎn)市場(chǎng)刺激政策。

　　購房成本降至最低

　　不僅在樓市政策上持續(xù)放寬，今年以來，貨幣流動(dòng)性也持續(xù)釋放。8月25日央行決定，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。至此，本輪已經(jīng)有五次降息四次降準(zhǔn)，為樓市帶來的最直接刺激就是購房者“月供下降、利息直減”，信貸成本已降至最低。

　　據(jù)中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，以貸款100萬，20年為例，此次降息后月供減少140元。如果從2014年11月末開始的本輪降息通道看，5次降息購房者按照基準(zhǔn)利率計(jì)算，百萬元20年利息將減少高達(dá)19.3萬元。

　　“隨著‘雙降’齊現(xiàn)，流動(dòng)性進(jìn)一步釋放將助推下半年樓市的持續(xù)穩(wěn)步回升。”張大偉認(rèn)為，在貨幣政策持續(xù)寬松環(huán)境下，銀行將增加貸款額度，對(duì)于購房者來說，首套房的利率折扣將明顯增加。目前一線城市的首套房貸款折扣主流在9折左右，未來有出現(xiàn)8.5折或者8折的可能性。對(duì)于購房者來說，這種直接的信貸刺激影響非常大，降息通道已經(jīng)持續(xù)打開，購房積極性繼續(xù)提高。

　　鏈家網(wǎng)研究院李巧玲認(rèn)為，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，股市下跌的情況下，央行連續(xù)降息、降準(zhǔn)加上三部委聯(lián)合降低公積金貸款首付比例，這更加印證了此前關(guān)于刺激房地產(chǎn)需求來提振經(jīng)濟(jì)的猜測(cè),并且這種類似手段今后仍有出臺(tái)的可能。房地產(chǎn)行業(yè)在今年甚至明年預(yù)計(jì)都會(huì)有一個(gè)比較寬松的政策環(huán)境。在央行多次降息之后，利率已經(jīng)降到歷史最低水平，首套和改善性購房需求得到有效釋放，一線城市以及部分二線城市今年成交量基本都較去年翻倍。如果再加上公積金二套2成首付比例政策落地，房?jī)r(jià)較低的三、四線城市需求預(yù)計(jì)會(huì)被帶動(dòng)一部分。今年的“金九銀十”以及年底前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，預(yù)計(jì)仍會(huì)保持較高的交易量。