19城“零成交”對房價意味著什么

譚浩俊

國家統(tǒng)計局發(fā)布的《2020年1~2月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》顯示，1~2月份全國商品房銷售面積8475萬平方米，同比下降39.9%，其中住宅銷售面積下降39.2%；商品房銷售額8203億元，同比下降35.9%，其中住宅銷售額下降34.7%。

2月份，由于疫情導致部分城市成交“停擺”，70個大中城市中有19城（武漢、石家莊、太原、揚州、蚌埠、平頂山等）新房“零成交”。二手房方面，2月份，武漢、石家莊、呼和浩特、包頭、錦州、揚州等24個城市二手房“零成交”。

疫情確實是導致2月份樓市高度下沉、成交量大幅下降的一個原因，或者說一個重要原因。但是，一場疫情，絕對決定不了樓市的整體格局和變化。疫情，只是樓市矛盾暴露、問題顯現(xiàn)的一個導火索。

很多人在分析，疫情過后，房價會出現(xiàn)怎樣的變化。有認為房價會漲的，也有認為房價會跌的。更有經(jīng)濟學家認為，要防止房價暴跌。顯然，這是一種擔心，但是，卻也不是毫無道理的擔心。因為，疫情對經(jīng)濟的短期影響是存在的，對居民收入的影響也是存在的，市場低迷也就不可避免。關(guān)鍵就看，開發(fā)商的承受能力有多強，到底能將房價扛多遠。

實際上，開發(fā)商要想不讓企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂問題，最有效的辦法就是降價售房，用售房來回籠資金。因為，經(jīng)過幾年的強調(diào)控、特別是“房住不炒”的定位，購房者越來越理性了，開發(fā)商與購房者的利益博弈天平，也開始向購房者傾斜。開發(fā)商只有適應市場變化，通過降價來回籠資金，確保資金鏈不斷。購房的主動權(quán)在居民，“?！狈績r的主動權(quán)則在開發(fā)商，那就是把房價降到購房者能夠接受的水平。什么是購房者能夠接受的水平，估計在現(xiàn)有基礎(chǔ)上降價20%至30%。否則，吸引不了購房者，尤其是改善性住房消費需求。

對地方政府來說，樓市問題是一個矛盾非常大的“結(jié)”。房價下跌、市場低迷，對地方的經(jīng)濟增長影響很大，對政府財力調(diào)度影響很大，對政府能夠調(diào)控的手段影響很大。但是，如果繼續(xù)與開發(fā)商一起死扛房價，那么，市場低迷的矛盾會更突出，甚至引發(fā)房價暴跌。如果通過取消限購等政策，刺激樓市，又有可能與“房住不炒”相矛盾。這樣的心理，讓地方政府很糾結(jié)。

也正因為如此，地方政府在扶持開發(fā)企業(yè)方面，也都是點到為止，沒有動作太大。他們擔心，動作大了，房價再回歸上漲通道，他們承擔不起這個責任。所以，對開發(fā)商的政策要給，但很適度。給市場的政策，則只有極少數(shù)城市使用，且在大環(huán)境影響下，效果不明顯。因此，地方政府尚沒有找到更好的辦法來處理，需要觀察與關(guān)注。

開發(fā)商資金鏈緊繃的問題，最令人擔心的是金融風險。開發(fā)商與銀行緊緊地綁在了一起，開發(fā)商的錢，大多是銀行的錢。一旦開發(fā)商出現(xiàn)資金鏈斷裂，最先受傷的，就是銀行。或許，銀行會明里暗里給開發(fā)商以支持，以各種方式確保開發(fā)商不出現(xiàn)資金鏈斷裂風險。因此，只要房價不出現(xiàn)暴跌，只要開發(fā)商愿意降價售房，出現(xiàn)系統(tǒng)性金融風險的概率不是很大。關(guān)鍵就看開發(fā)商如何處理房價問題，所以，銀行要密切關(guān)注開發(fā)商的行動，督促開發(fā)商能夠降價售房。