聯(lián)網(wǎng)后的下一步：開征房地產(chǎn)稅？限制“炒房”？

房地產(chǎn)稅開征的先決條件？

“不動(dòng)產(chǎn)登記全國(guó)聯(lián)網(wǎng)”的消息一經(jīng)發(fā)出，外界就將其與房地產(chǎn)稅的開征掛鉤，視其為在全國(guó)開征房地產(chǎn)稅的技術(shù)前提。

6月底，香港特首林鄭月娥表示，“將對(duì)空置6個(gè)月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅單位征收‘額外差餉’，相當(dāng)于該單位應(yīng)課差餉租值的200%，即相當(dāng)于兩年的租金，約等于樓價(jià)的5%?！痹谳浾搶?duì)房地產(chǎn)稅開征和“不動(dòng)產(chǎn)登記全國(guó)聯(lián)網(wǎng)”兩者之間的關(guān)系進(jìn)行討論之時(shí)，香港提出將開征“空置稅”，更引發(fā)了一部分人士對(duì)內(nèi)地會(huì)否跟進(jìn)的猜想。

原國(guó)土資源部副部長(zhǎng)胡存智此前曾撰文指出，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記并不是開征房地產(chǎn)稅的前提，在分散式登記模式下同樣可以開展征收房地產(chǎn)稅的改革。

但在2017年12月，國(guó)土資源戰(zhàn)略研究重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室以“房地產(chǎn)稅設(shè)計(jì)與不動(dòng)產(chǎn)登記”為主題舉行的專項(xiàng)學(xué)術(shù)報(bào)告會(huì)上，與會(huì)學(xué)者認(rèn)為房地產(chǎn)稅征收必須在處理好公平與效率問題的原則下以不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)數(shù)據(jù)為依據(jù)。

思源地產(chǎn)發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅也告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，全國(guó)聯(lián)網(wǎng)能夠保證中央政府層面清楚地知曉公民在全國(guó)范圍內(nèi)擁有不動(dòng)產(chǎn)的數(shù)目、位置和其他關(guān)鍵信息，也有益于摸清全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)分布的“基數(shù)”和“底牌”，對(duì)制定房地產(chǎn)稅全國(guó)統(tǒng)一的稅基和稅率等問題提供可參考的全國(guó)性標(biāo)準(zhǔn)?！叭绻挥筛鞯胤椒稚⑹降毓芾磉@些信息，在具體征收上仍會(huì)面臨很多問題?！彼J(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記全國(guó)聯(lián)網(wǎng)毫無疑問是房地產(chǎn)稅在全國(guó)范圍內(nèi)開征的先決條件，“只有把全國(guó)的情況摸清楚了，才能去想下一步該具體怎么收。”

中原地產(chǎn)研究院首席分析師張大偉認(rèn)為，“不動(dòng)產(chǎn)登記本身不是政策，但實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)后可以實(shí)現(xiàn)更多更快的樓市調(diào)控效果?！彼舱J(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記全國(guó)聯(lián)網(wǎng)是房地產(chǎn)稅開征的先決條件，借助此政策，政府的稅基從交易環(huán)節(jié)過渡到持有環(huán)節(jié)，財(cái)產(chǎn)稅的二次分配特征將更加明顯。

而在中國(guó)土地學(xué)會(huì)前秘書長(zhǎng)黃小虎看來，征稅只是聯(lián)網(wǎng)的一個(gè)附帶功能?！奥?lián)網(wǎng)的目的肯定不是為了征稅，而是健全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的物權(quán)保護(hù)制度，說白了就是要把‘家底’搞清楚，分門別類地對(duì)各種不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行保護(hù)和管理。”但他同時(shí)也認(rèn)為，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)稅即將開征的預(yù)判并非空穴來風(fēng)，“數(shù)據(jù)摸清楚了，自然為征稅提供了先決條件。”

其實(shí)，從已經(jīng)試行房地產(chǎn)稅政策多年的上海和重慶兩地的實(shí)際效果看，房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的走勢(shì)影響似乎微乎其微，2011年1月開征房地產(chǎn)稅的滬渝兩城房?jī)r(jià)并未被平抑：上海房?jī)r(jià)從2011年的每平方米約14000元漲到了2015年的每平方米32000元，到2017年更是漲到每平方米5萬元，中心城區(qū)的均價(jià)則超過每平方米10萬元。征稅7年來，除征稅第二年的2012年漲幅僅有0.4%，其余年份均在10%以上；而外界認(rèn)為，重慶房?jī)r(jià)的相對(duì)平穩(wěn)，并非是房地產(chǎn)稅的功勞，而是土地供應(yīng)充足、人口數(shù)量少、政策調(diào)控和積極建設(shè)公共租賃住房等因素的結(jié)果。

當(dāng)然，開征房地產(chǎn)稅需要邁過的不僅是技術(shù)關(guān)，還有法律關(guān)?！傲⒎ㄏ刃校浞质跈?quán)，分步推進(jìn)”是推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施的原則?！啊粍?dòng)產(chǎn)登記全國(guó)聯(lián)網(wǎng)’只是一種工具，而且目前尚未完成全面登記，各種政策快速落地的可能性不大。”張大偉對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析稱，征收房地產(chǎn)稅除了信息透明之外，還有一項(xiàng)重要前提是建立房屋的估值動(dòng)態(tài)系統(tǒng)，而這一系統(tǒng)目前尚未建立，對(duì)稅率、稅基等問題都沒有實(shí)質(zhì)性答案，房地產(chǎn)稅離落地還有相當(dāng)一段路要走。

聯(lián)網(wǎng)后能抑制“炒房”嗎？

在萬波看來，簡(jiǎn)單認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記信息全國(guó)聯(lián)網(wǎng)與房產(chǎn)稅的征收有直接關(guān)系，理解過于片面。“不動(dòng)產(chǎn)登記全國(guó)聯(lián)網(wǎng)”意味著不動(dòng)產(chǎn)登記的大數(shù)據(jù)時(shí)代已經(jīng)到來。在不久的將來，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記信息系統(tǒng)不僅能進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的受理、審批、發(fā)證工作，同時(shí)可以提供城市商品房?jī)r(jià)格走向趨勢(shì)分析，供需關(guān)系分析，甚至為政府進(jìn)行城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)提供輔助決策。

盡管目前數(shù)據(jù)可能仍不夠詳實(shí)，但“不動(dòng)產(chǎn)登記全國(guó)聯(lián)網(wǎng)”的一個(gè)直接結(jié)果是：我國(guó)境內(nèi)所有公民名下的房產(chǎn)都將“一目了然”，這對(duì)此前的“房哥”“房姐”等炒房客來說似乎不是個(gè)好消息。

黃小虎就認(rèn)為，全國(guó)聯(lián)網(wǎng)后，所有的房產(chǎn)名歸誰下都一目了然，對(duì)房?jī)r(jià)起不到直接影響，但至少可以間接起到抑制“炒房”的作用。

以一位在廣州擁有10套房產(chǎn)的“房姐”為例，在全國(guó)聯(lián)網(wǎng)尚未實(shí)現(xiàn)之時(shí)，如果她在一座并未對(duì)非本地戶籍人士有限購(gòu)政策的城市再次購(gòu)房，當(dāng)?shù)卣疅o法得知她在其他城市的房產(chǎn)情況，在當(dāng)?shù)厮?gòu)房產(chǎn)很可能仍算“首套”；全國(guó)聯(lián)網(wǎng)之后，當(dāng)?shù)卣梢郧逦氐弥趶V州擁有房產(chǎn)的情況，這對(duì)區(qū)分“剛需”及“非剛需”，進(jìn)而打擊炒房客是否是一大利好？

黃小虎對(duì)記者說，“剛需”和“非剛需”目前沒有嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，但至少異地購(gòu)房時(shí)當(dāng)?shù)卣块T可以通過網(wǎng)絡(luò)查詢到該購(gòu)房者在全國(guó)擁有房產(chǎn)的數(shù)量，這就是一個(gè)很大的技術(shù)進(jìn)步?！笆欠駮?huì)按照‘非剛需’對(duì)待，還是要根據(jù)當(dāng)?shù)氐恼咦?。如果有的人在全?guó)范圍內(nèi)的確是‘非首套’，但在當(dāng)?shù)毓ぷ骱蜕?，必須有?dāng)?shù)氐淖》?，那也不?yīng)該限制這類交易?！彼硎荆珖?guó)聯(lián)網(wǎng)的意義僅限于“摸底”和“信息透明”，限制炒房行為還是要靠各地方政府出臺(tái)的各項(xiàng)具體政策，信息平臺(tái)的作用只是基礎(chǔ)性的。

郭毅也表示，目前尚無任何地方出臺(tái)以全國(guó)范圍內(nèi)是否擁有其他房產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)來判定“首套”的政策，并且在可預(yù)見的將來一段時(shí)間內(nèi)，也應(yīng)該不會(huì)有這樣的政策。她認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記全國(guó)聯(lián)網(wǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響不會(huì)像“想象中的那么大”：“不動(dòng)產(chǎn)登記全國(guó)聯(lián)網(wǎng)以及對(duì)民宅開征房地產(chǎn)稅的消息已經(jīng)傳了近10年，據(jù)我所知很多人已經(jīng)將名下冗余的房產(chǎn)拋售了，在目前嚴(yán)格調(diào)控的大背景下，這些房產(chǎn)升值空間有限，有的人撈夠了就將其套現(xiàn)去做其他生意了，持有這些冗余房產(chǎn)對(duì)他們來講風(fēng)險(xiǎn)大于收益。”

“政策出臺(tái)不是信息平臺(tái)單方面能夠促成的?！比f波對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者如此說，他認(rèn)為在“炒房”的黃金時(shí)間段，二三線城市沒有對(duì)非本地戶籍人士在納稅和社保的持續(xù)時(shí)間方面進(jìn)行限制，隨后到來的“限購(gòu)潮”在稅收和社保繳納持續(xù)時(shí)間上進(jìn)行限制，起到了一定效果。

“不動(dòng)產(chǎn)登記全國(guó)聯(lián)網(wǎng)”后另一個(gè)關(guān)注度較高的問題涉及反腐，在我國(guó)由于名下房產(chǎn)問題而“落馬”的官員不在少數(shù)。

《中國(guó)紀(jì)檢監(jiān)察報(bào)》曾刊登文章稱：“房地產(chǎn)領(lǐng)域是官員腐敗的重災(zāi)區(qū)。官商勾結(jié)、多占住房和辦公用房超標(biāo)現(xiàn)象十分普遍。在2013年以來被巡視的21個(gè)省份中，有20個(gè)省份發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)腐敗，占比高達(dá)95%”。

黃小虎告訴記者，不動(dòng)產(chǎn)登記信息全國(guó)聯(lián)網(wǎng)之后，從技術(shù)角度的確可以做到“以房查人”和“以人查房”，但與開征房地產(chǎn)稅的問題類似，這也不是該網(wǎng)絡(luò)主要解決的問題。“公檢法機(jī)關(guān)對(duì)信息查詢的需求屬于特殊需求，即便沒有這張網(wǎng)，通過其他形式照樣能查到，這張網(wǎng)并不是公檢法機(jī)關(guān)辦案的先決條件。”