作者:吳黎華

部分熱點(diǎn)城市房屋租金的快速上漲,引發(fā)社會(huì)廣泛關(guān)注。應(yīng)當(dāng)看到,出現(xiàn)這一情況,與資本快速涌入租賃市場(chǎng)推波助瀾有關(guān),但部分城市供給總量不足、結(jié)構(gòu)性失衡也是不容忽視的事實(shí)。當(dāng)前應(yīng)當(dāng)著眼于擴(kuò)大市場(chǎng)有效供給,建立房屋租賃市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制,實(shí)現(xiàn)“租有所居”。

近一段時(shí)間以來,包括北京等部分熱點(diǎn)城市出現(xiàn)了房屋租金價(jià)格快速上漲的局面。據(jù)(鏈家)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),2018年7月,北京每平方米月租金為91.5元,環(huán)比上漲2.2%。我愛我家集團(tuán)研究院數(shù)據(jù)顯示,7月北京住房租賃月租金均價(jià)為4902元/套,環(huán)比6月上漲2.9%。中房協(xié)實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)則顯示,北京近一月實(shí)時(shí)每平方米月租金為93.79元,環(huán)比上漲1.58%,同比上漲19.78%?？偟膩砜?部分熱點(diǎn)城市的房屋租金漲幅,已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了人均可支配收入水平的增長(zhǎng)水平。

租金快速上漲的背后,則是大量的資本開始涌入租賃市場(chǎng)。據(jù)報(bào)道,今年1月,自如完成了40億元的融資。同樣在今年,蛋殼公寓累計(jì)完成超過1億美元的融資。伴隨著大量資本涌入,一些大型住房租賃企業(yè)加速擴(kuò)張,甚至出現(xiàn)了為爭(zhēng)奪房源高價(jià)收房、哄抬租金的情況。

應(yīng)該意識(shí)到,房屋租賃市場(chǎng)的價(jià)格預(yù)期引導(dǎo)非常重要,從經(jīng)驗(yàn)來看,部分房屋租金價(jià)格的快速上漲,很可能提高整個(gè)市場(chǎng)對(duì)于租金回報(bào)的預(yù)期,從而引發(fā)更大范圍內(nèi)價(jià)格的整體上漲。

究其根本,部分城市有效供給不足,導(dǎo)致租金價(jià)格上漲。有研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為,北京、上海、深圳等城市房?jī)r(jià)絕對(duì)水平高、流動(dòng)人口占比高、人口總量大,房屋存量本身存在剛性缺口,導(dǎo)致供給能力相對(duì)有限。此外,租賃市場(chǎng)不規(guī)范等因素,也減少了有效供給。

毋庸置疑,住房租賃市場(chǎng)具有很強(qiáng)的民生屬性,其租金水平如果快速上漲,價(jià)格傳導(dǎo)可能最終轉(zhuǎn)嫁到處于相對(duì)弱勢(shì)的租客身上。就目前而言,上述熱點(diǎn)城市租金價(jià)格漲幅超過了這些地區(qū)人均可支配收入的漲幅,超出了通脹及工資水平的上漲幅度,大幅提高了部分社會(huì)群體的生活成本。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度來看,這些成本最終也將轉(zhuǎn)嫁到實(shí)體經(jīng)濟(jì)中,提升部分行業(yè)尤其是服務(wù)業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本。

十九大報(bào)告指出,堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度,讓全體人民住有所居。2016年6月國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》中則指出,實(shí)行購(gòu)租并舉,培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng),是深化住房制度改革的重要內(nèi)容,是實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標(biāo)的重要途徑。要以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向,健全以市場(chǎng)配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系,支持住房租賃消費(fèi),促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。

筆者認(rèn)為,一方面,要盡快建立起房屋租賃市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制。政府應(yīng)盡快制定管理規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn),加快探索建立包括企業(yè)內(nèi)控、行業(yè)自律、社會(huì)監(jiān)督、政府監(jiān)管在內(nèi)的租賃市場(chǎng)管控體系,促進(jìn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展。在支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化租賃企業(yè)發(fā)展的同時(shí),加快推進(jìn)住房租賃立法。金融監(jiān)管等部門也應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)資本進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的監(jiān)管。應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到,堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位,本質(zhì)上是要削弱住宅的金融資產(chǎn)屬性,使其回歸用來居住的消費(fèi)屬性,尤其要警惕“炒房租”等一系列行為。

另一方面,政府要著眼于擴(kuò)大市場(chǎng)的有效供給。目前在集體建設(shè)用地、企業(yè)閑置用地上,仍然存在較大的供給空間。政府應(yīng)當(dāng)考慮整合分散的使用權(quán),通過統(tǒng)一的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)與管理,使其成為規(guī)范的租賃供應(yīng),進(jìn)而平抑市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)。(吳黎華)