作者:中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院 鄒琳華

十九大報(bào)告提出要“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度,讓全體人民住有所居”,住房租賃市場(chǎng)的大發(fā)展箭在弦上。而住房租賃市場(chǎng)的大力發(fā)展,又需要以租購(gòu)房同權(quán)、立法保護(hù)租房家庭的合法權(quán)益,租賃住房資產(chǎn)證券化及相應(yīng)的租房稅收優(yōu)惠等為制度基礎(chǔ)。租購(gòu)房同權(quán),既是中國(guó)住房制度改革的重大突破之一,更是社會(huì)文明發(fā)展的一個(gè)重要標(biāo)志。

盡管租購(gòu)房同權(quán)既是社會(huì)歷史發(fā)展的必然趨勢(shì),也是筆者的一貫主張,但也有不少人提出一個(gè)比較尖銳的問(wèn)題,租購(gòu)房同權(quán)會(huì)推高租金嗎?從土地經(jīng)濟(jì)學(xué)理論看,這個(gè)問(wèn)題可能有兩個(gè)相反的標(biāo)準(zhǔn)答案。

根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)的馬克思級(jí)差地租理論,房屋租金來(lái)源于房屋之間區(qū)位的差距。市中心的住房顯然能比市郊的同等住房要求更多的租金,毗鄰地鐵站、學(xué)校等的住房也往往租金不菲。租購(gòu)房同權(quán)是否會(huì)形成新的級(jí)差地租呢?以前子女不能入學(xué)的出租房,租購(gòu)?fù)瑱?quán)后都同等地?fù)碛辛俗优雽W(xué)的權(quán)利?？梢哉f(shuō)出租房享受的公共服務(wù)權(quán)利都發(fā)生了由無(wú)到有的變化。由于多數(shù)房屋并無(wú)名校學(xué)區(qū),這些房屋間的公共服務(wù)權(quán)利差總體為零,沒(méi)有因此形成新的“級(jí)差”,自然租金也不會(huì)因此而上漲。至于名校學(xué)區(qū),入學(xué)條件苛刻復(fù)雜,僅憑租房能入學(xué)的可能性也微乎其微。根據(jù)這一推斷標(biāo)準(zhǔn)答案是,租購(gòu)房同權(quán)總體看不會(huì)推高租金。

上述推斷看似完美,但是遺漏了一個(gè)重要問(wèn)題。存在這么一個(gè)龐大的城市“租房”群體,在住房政策制訂者的眼里他們可能既沒(méi)有買房,也沒(méi)有租房,他們完全“隱身”。但他們也沒(méi)有真的流落街頭,他們又實(shí)實(shí)在在地生活在這個(gè)城市。他們“租住”在城中村、小產(chǎn)權(quán)房、地下室、簡(jiǎn)易房等各種非正式出租房之中。他們不能提供正規(guī)的租房發(fā)票、租房完稅證明。他們寄居于此并不是為了逃避相關(guān)監(jiān)管,而僅僅是因?yàn)榧彝ナ杖氲投枰ㄥX的地方又多。他們并不是為了低效率過(guò)剩產(chǎn)業(yè)而存在,他們也是整個(gè)城市正常運(yùn)轉(zhuǎn)所必不可少的一部分。把這一群體考慮進(jìn)來(lái),又回到上述標(biāo)準(zhǔn)級(jí)差地租理論,又很容易推斷出租購(gòu)房同權(quán)會(huì)顯著推高租金。

現(xiàn)在存在兩種租賃房:

一種是正式租房,能提供租房發(fā)票、完稅證明,或能在住房租賃監(jiān)管平臺(tái)合法登記備案,在未來(lái)可以享受同等公共服務(wù)權(quán)利。如根據(jù)北京市八部門2017年9月28日發(fā)布的“關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場(chǎng)的通知”,租房家庭子女接受義務(wù)教育需要連續(xù)單獨(dú)承租并實(shí)際居住一定年限,且在住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案。其他各城市的政策也大同小異,一般只有租住在商品住房或政府租賃房?jī)?nèi)才可以享受這些公共服務(wù)權(quán)利。

另一種是非正式租賃住房,他們不能提供正規(guī)的租房發(fā)票、租房完稅證明,沒(méi)法在住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案,不享受基本公共服務(wù)。顯然,租購(gòu)房同權(quán)之前,這兩種“租賃房”實(shí)際享受的公共服務(wù)權(quán)利大體等同,差別主要在于舒適度。租購(gòu)房同權(quán)之后,“租住”這兩種“租賃房”的差別就不光在于舒適度,甚至還包括家庭的人倫(留守兒童危機(jī))、子女的未來(lái)。有了這種“出租房”之間新的巨大差別,根據(jù)馬克思級(jí)差地租理論,租購(gòu)房同權(quán)之后正式出租房必然會(huì)要求支付更高的租金。為了下一代,這些原居住于非正式出租房中的家庭都將有更大的動(dòng)力競(jìng)租正式出租房,以便為子女搏一個(gè)更好的未來(lái),供求規(guī)律將發(fā)生作用。

總之,租購(gòu)房同權(quán)如果不考慮非正式出租房,正式出租房的房租可能會(huì)因此上漲,租賃新政的推行或?qū)⒁虼嗽黾有碌淖枇?。反?如果租住在非正式出租房中的家庭也能享受子女入學(xué)等公共權(quán)利,則租購(gòu)房同權(quán)并不會(huì)產(chǎn)生新的群體差別。根據(jù)馬克思級(jí)差地租理論,租金也不會(huì)因此而推高。

非正式出租房無(wú)權(quán)享受公共服務(wù),結(jié)果無(wú)非是他們的下一代不能就近入學(xué)。而讓全體國(guó)民的下一代都能同權(quán)享受公共服務(wù),對(duì)國(guó)家、民族的未來(lái)有百利而并無(wú)一害。將租購(gòu)?fù)瑱?quán)進(jìn)一步升級(jí)為公共服務(wù)國(guó)民待遇,既有利于租賃新政的推行,又勢(shì)必造福更多的大眾。