500萬(wàn)在北京能買到什么房？

“大多數(shù)購(gòu)房人在確定買房預(yù)算后，率先面臨的問(wèn)題就是，是選擇新房還是二手房？此前，受樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響，北京樓市低總價(jià)新房供應(yīng)量持續(xù)低位運(yùn)行，手持500萬(wàn)-600萬(wàn)元的預(yù)算，購(gòu)房人在新房市場(chǎng)選擇并不多。近期，大批限競(jìng)房集中入市，限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)政策出臺(tái)前出讓的部分地塊也即將入市銷售，其中不乏低總價(jià)、高品質(zhì)的中小戶型產(chǎn)品。500萬(wàn)-600萬(wàn)元的預(yù)算，除了城區(qū)的老舊二手房，在目前的市場(chǎng)上能買到什么樣的新房？購(gòu)房人又該如何選擇？”

500萬(wàn) 城區(qū)老舊二手房主流成交價(jià)格

2018年上半年，北京新房新增供應(yīng)降至歷史低位，大量置業(yè)需求涌向二手房市場(chǎng)。據(jù)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，2018年上半年北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為76640套，環(huán)比2017年下半年增長(zhǎng)57.6%，同比2017年上半年下降10.9%，在半年走勢(shì)上結(jié)束了2017年的兩連降，走出了半年不足50000套的低谷。

在成交戶型結(jié)構(gòu)上，據(jù)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年上半年，北京二手住宅交易中一居室占21.9%，兩居室占55.7%，三居室的占比為20.9%，兩居室仍是交易的絕對(duì)主力，占比超過(guò)五成。根據(jù)鏈家網(wǎng)給出的5月北京二手房參考均價(jià)62459元/平方米，80平方米左右的兩居，總價(jià)區(qū)間基本在500萬(wàn)元。不過(guò)，這個(gè)總價(jià)，如果在城區(qū)，選擇的局限性很大。

近幾年，朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)仍舊是北京二手房成交“大戶”。三區(qū)的成交量占比位于全市前列。在北京二手房成交量最大的朝陽(yáng)區(qū)，500萬(wàn)-600萬(wàn)元的二手房，成為市場(chǎng)的主力軍。

《廣廈時(shí)代》在東四環(huán)周邊的二手房中介調(diào)查發(fā)現(xiàn)，總價(jià)在500萬(wàn)元左右的兩居室是成交周期較短的一類房源，但大多落成年代較久。以位于四惠東的興隆家園為例，5月底成交的一套90平方米西南朝向的兩居，2005年入住的房源，成交總價(jià)510萬(wàn)元，成交周期僅一個(gè)月。

而在類似區(qū)域，想要買次新的二手房，購(gòu)房成本就要高出不少。距興隆家園不遠(yuǎn)的天鵝灣小區(qū)，物業(yè)管理等方面在同時(shí)期的小區(qū)中并不算出色，但入住時(shí)間晚，小區(qū)整體規(guī)劃品質(zhì)相比興隆家園要高出不少，而價(jià)格也相差甚遠(yuǎn)。以天鵝灣的主力戶型87平方米兩居為例，單價(jià)就可以到90000元/平方米以上，總價(jià)已經(jīng)進(jìn)入800萬(wàn)元的區(qū)間范圍內(nèi)。

思源地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展部副總經(jīng)理郭毅表示，500萬(wàn)-600萬(wàn)元的二手房基本要么位置遠(yuǎn)、要么面積小，戶型規(guī)劃不合理。如果是次新房，面積相對(duì)比較合理，位置又比較好，有一定品質(zhì)的，總價(jià)在這個(gè)區(qū)間的房源很少，要想具備這些條件基本都要在800萬(wàn)-1000萬(wàn)元這個(gè)區(qū)間了，五六百萬(wàn)元對(duì)應(yīng)的基本是老舊二手房。

限競(jìng)房大都符合預(yù)算 普通新房選擇少

500萬(wàn)-600萬(wàn)元，這個(gè)預(yù)算在二手房市場(chǎng)雖然有不少選擇，但可選房源類型卻比較單一，而退回到新房市場(chǎng)呢？這個(gè)預(yù)算能夠買到什么樣的新房？

在限競(jìng)房開(kāi)閘前，北京新房市場(chǎng)滿足這個(gè)區(qū)間段的房源十分有限。由于此前限競(jìng)房政策尚未最終落地，北京新房市場(chǎng)供應(yīng)長(zhǎng)期低位運(yùn)行。據(jù)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，其中5月北京新建商品住宅(不含保障房)的新增供應(yīng)量更是刷新了十年來(lái)的歷史最低紀(jì)錄，僅為368套，僅次于可追溯到的2005年2月的316套。在這樣的整體市場(chǎng)供應(yīng)情況下，曾經(jīng)低總價(jià)房源集中的幾個(gè)板塊，都已經(jīng)難覓500萬(wàn)元這一價(jià)格段的新房。

以過(guò)去兩年有集中供應(yīng)的門頭溝為例，由于單價(jià)的攀升和區(qū)域供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，500萬(wàn)元這個(gè)價(jià)格段的新房，在門頭溝現(xiàn)在已經(jīng)成了稀缺產(chǎn)品?！稄V廈時(shí)代》了解到，目前門頭溝在售的幾個(gè)項(xiàng)目都以大戶型為主，總價(jià)區(qū)間段已經(jīng)攀升至700萬(wàn)元以上。

由于供應(yīng)量少，少數(shù)幾個(gè)符合這個(gè)預(yù)算的項(xiàng)目，一入市就受到了購(gòu)房人的關(guān)注。近期，位于昌平南邵站附近的純新盤招商都會(huì)中心首次開(kāi)盤，雖然地塊不受價(jià)格、面積的限制，但項(xiàng)目仍選擇以88平方米的三居作為主打戶型。500萬(wàn)元的總價(jià)，在近期北京的純商品房中并不多見(jiàn)，全明通透戶型，整體空間布局合理，有明確的動(dòng)線設(shè)計(jì)，相比老舊二手房，如今的新房戶型設(shè)計(jì)上的優(yōu)勢(shì)極為明顯，對(duì)于購(gòu)房人家庭結(jié)構(gòu)的變化也進(jìn)行了充分的考慮。

除該項(xiàng)目之外，同位于昌平的領(lǐng)秀慧谷、公園悅府，位于石景山的中海寰宇天下，順義的中海國(guó)際城等項(xiàng)目，近期都有產(chǎn)品在售，如果只想買普通商品房的購(gòu)房人，可以重點(diǎn)關(guān)注。

另一方面，正在集中入市的限競(jìng)房是手握500萬(wàn)元左右預(yù)算的購(gòu)房人，入手新房的主要選擇。從目前出讓的限競(jìng)房地塊看，除了西城、海淀、豐臺(tái)少數(shù)幾個(gè)內(nèi)城地塊外，其他土地都有500萬(wàn)元這個(gè)區(qū)間的房源供應(yīng)。此前首次開(kāi)盤即售罄的瀛海府，即滿足這一價(jià)格條件。

《廣廈時(shí)代》統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，目前已經(jīng)確定案名的25個(gè)限競(jìng)房中，共有15個(gè)單價(jià)在45000元/平方米以上，除西城、海淀、豐臺(tái)三個(gè)價(jià)格較高的項(xiàng)目為，大部分都可以提供500萬(wàn)元這一區(qū)間段的房源，其中多個(gè)項(xiàng)目都將在近期陸續(xù)入市。

限競(jìng)房變現(xiàn)周期長(zhǎng) 價(jià)格仍有大優(yōu)勢(shì)

手握這個(gè)預(yù)算，購(gòu)買新房，限競(jìng)房和普通商品房該如何選擇？

有業(yè)內(nèi)人士指出，在一些熱點(diǎn)區(qū)域，限競(jìng)房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)是十分明顯的。像限競(jìng)房首輪開(kāi)盤的瀛海府，其所在的區(qū)域內(nèi)純新商品房項(xiàng)目?jī)r(jià)格基本都在65000元/平方米以上，相較52449元/平方米的銷售均價(jià)，瀛海府在價(jià)格上有很大優(yōu)勢(shì)。

而在近幾年新興的高端住宅聚集區(qū)孫河，瑞悅府等限競(jìng)房不到7萬(wàn)元的均價(jià)也極具優(yōu)勢(shì)。而且，在這些高端住宅的聚集區(qū)，如果不選擇限競(jìng)房，也幾乎沒(méi)有中小戶型可以選擇，限競(jìng)房可以說(shuō)給了剛需購(gòu)房者進(jìn)入這些熱點(diǎn)區(qū)域一個(gè)機(jī)會(huì)。

不過(guò)，購(gòu)房人購(gòu)買限競(jìng)房，仍然有很多賬要提前算清。根據(jù)北京市最新出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售管理的通知》，即使不被轉(zhuǎn)成共有產(chǎn)權(quán)房，限競(jìng)房應(yīng)取得分戶不動(dòng)產(chǎn)登記證書或契稅完稅憑證后滿5年方可上市交易，這個(gè)周期對(duì)于很多購(gòu)房家庭，必須要在購(gòu)房前考慮清楚。

郭毅指出，在限購(gòu)時(shí)代，購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)必須考慮到家庭的成長(zhǎng)性。目前的政策對(duì)限競(jìng)房這種房源的流通周期鎖定，至少要在8年。如果說(shuō)購(gòu)房者覺(jué)得自己在未來(lái)的8年當(dāng)中收入能夠有比較大的提高，家庭的結(jié)構(gòu)有可能會(huì)改變，比如說(shuō)要生孩子，或者要生二胎，或者將來(lái)父母可能年齡大了，需要接到身邊來(lái)照顧的話，那考慮到未來(lái)家庭人口的變化會(huì)需要更大面積的住房，同時(shí)隨著自己收入的提升需要賣舊買新的話，那最好還是選擇普通商品房。

反之，如果購(gòu)房人認(rèn)為自己的家庭結(jié)構(gòu)很穩(wěn)定，收入也很穩(wěn)定，對(duì)目前限競(jìng)房主流提供的90平方米左右的小三居、140平方米左右的小四居產(chǎn)品感覺(jué)比較滿意，未來(lái)8年到10年可能并不想換房，那限競(jìng)房就是目前市場(chǎng)上比較好的選擇。