在房?jī)r(jià)不高的非一線城市，租戶對(duì)長(zhǎng)租房和租房貸款仍持觀望態(tài)度

租房貸：叫好也要叫座

本報(bào)記者  李  剛

與深圳這樣的一線城市不同，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在廣東佛山，租房貸似乎有點(diǎn)“叫好不叫座”。

在佛山智慧新城工作的李艷玲用手機(jī)進(jìn)入佛山住房租賃監(jiān)管及交易平臺(tái)，想要找適合自己的房源。廣佛智城一套44平方米的平層公寓進(jìn)入了她的視線，地點(diǎn)很合適，交通方便，家具家電較齊全，而且價(jià)格適中。房東在交易平臺(tái)上出的租金是1500元，而在中介那兒一般是1800—2000元。這個(gè)“佛山住房租賃監(jiān)管及交易平臺(tái)”，是建行廣東分行與佛山市政府合作建立“租購(gòu)并舉”住房制度的嘗試，也是國(guó)內(nèi)首個(gè)政銀合作的住房租賃監(jiān)管及交易服務(wù)平臺(tái)。

然而，記者發(fā)現(xiàn)，該平臺(tái)盡管配有完備的金融工具和融資通道，但暫時(shí)還沒(méi)有市民通過(guò)申請(qǐng)住房租賃貸款來(lái)完成“長(zhǎng)租”。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，目前來(lái)看，房租是否成為高負(fù)擔(dān)是客戶選擇貸款的主要考慮因素。

李艷玲說(shuō)，在這個(gè)平臺(tái)上長(zhǎng)租，租期至少6個(gè)月，最長(zhǎng)目前可簽3年，意向中的44平方米長(zhǎng)租公寓她計(jì)劃租半年，租金總計(jì)9000元。如果她還想節(jié)約點(diǎn)，21平方米公寓月租800，半年才4800元，目前她還能負(fù)擔(dān)，不用貸款。

而在廣州珠江新城凱旋新世紀(jì)小區(qū)，與兩位好友合租的陶小萍說(shuō)，她們合租的100平方米三居室每月租金高達(dá)1萬(wàn)元，每半年房東都要漲一次價(jià)。如果她們租的房子也能上到這樣的住房租賃平臺(tái)，她們肯定是想“長(zhǎng)租”獲得穩(wěn)定的租金預(yù)期和折扣，3年房租在36萬(wàn)元左右，這時(shí)她們可能就必須考慮申請(qǐng)住房租賃貸款。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，適合推廣長(zhǎng)租房和住房租賃貸款的城市，應(yīng)該滿足兩個(gè)條件：其一，有大量的外來(lái)人口，其二，房?jī)r(jià)和租房?jī)r(jià)格較高，“長(zhǎng)租”才有比較優(yōu)勢(shì)。佛山這樣的城市，外來(lái)人口特別是租房人口龐大，但房?jī)r(jià)和租金價(jià)格并不高，“長(zhǎng)租”總費(fèi)用負(fù)擔(dān)還不至于要向銀行求助。佛山等三四線城市與北上廣等一線城市有很大區(qū)別，切莫一個(gè)辦法管全國(guó)。

但在佛山西樵鎮(zhèn)紡織企業(yè)工作的劉軍并不認(rèn)同這個(gè)觀點(diǎn)，他目前正在購(gòu)房和租房之間觀望。他說(shuō)：“長(zhǎng)租房住房租賃貸款還是一個(gè)新事物，與廣州、深圳相比，現(xiàn)在佛山的房?jī)r(jià)還沒(méi)有那樣讓人望而生畏，很多人心中都有籌足首付供房的想法。但長(zhǎng)租房給大家?guī)?lái)更多選擇，給市場(chǎng)足夠的時(shí)間和空間，住房租賃貸款和長(zhǎng)租房一定會(huì)有市場(chǎng)。”

佛山市住房租賃監(jiān)管及交易服務(wù)平臺(tái)是全免費(fèi)的公益性服務(wù)平臺(tái)，與其配套的房屋租賃貸款執(zhí)行的是優(yōu)惠的基準(zhǔn)利率，銀行如何實(shí)現(xiàn)盈利？

“房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)租房市場(chǎng)，投入高、回報(bào)低、周期長(zhǎng)，目前還很艱難。我們正在探索不同的運(yùn)作模式，并不特別在意短期的經(jīng)濟(jì)回報(bào)?！苯ㄐ袕V東分行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng)，主要的考慮是通過(guò)建立“長(zhǎng)租房”長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。從商業(yè)化角度考慮，今后住房金融市場(chǎng)應(yīng)滿足多元化需求，建行一開(kāi)始立足于與政府部門合作，通過(guò)提供金融服務(wù)助力建立、完善住房租賃市場(chǎng)，市場(chǎng)健康了，金融需求就會(huì)起來(lái)，不愁沒(méi)有盈利空間。截至2016年底，佛山市戶籍人口400萬(wàn)，流動(dòng)人口346萬(wàn)，租房居住人口約311萬(wàn)，全市登記在冊(cè)的出租房屋約59.48萬(wàn)套，住房租賃市場(chǎng)空間廣闊。

中國(guó)社科院金融研究所銀行研究室主任曾剛：

租房貸市場(chǎng)前景可期（專家點(diǎn)評(píng)）

住房租賃貸款正處于“風(fēng)口”，市場(chǎng)缺口很大。目前銀行在房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化，傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)貸款和按揭貸款在收縮，而隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)，住房租賃市場(chǎng)會(huì)發(fā)展起來(lái)，租房需求越來(lái)越旺，相應(yīng)的資金需求也會(huì)逐步增加。

目前一些前瞻性的金融機(jī)構(gòu)敏銳捕捉到市場(chǎng)這一變化，順勢(shì)而變，創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式，也會(huì)引致更多市場(chǎng)化資金投向這一新興領(lǐng)域。目前來(lái)看，銀行開(kāi)展這項(xiàng)業(yè)務(wù)，還存在兩方面主要制約因素：

一是資金來(lái)源。對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，住房租賃貸款周期長(zhǎng)，但資金回報(bào)率不高，如何尋找在規(guī)模、期限和成本上與之匹配的資金，是現(xiàn)在金融機(jī)構(gòu)關(guān)注的問(wèn)題。當(dāng)前整個(gè)社會(huì)資金趨緊，成本相對(duì)較高，尤其是租賃貸款所需資金的期限長(zhǎng)則10年，資金成本會(huì)更高，但現(xiàn)在市場(chǎng)上這種長(zhǎng)周期、低成本的資金少，能否找到合適的資金來(lái)源，以收益覆蓋成本，決定這項(xiàng)業(yè)務(wù)能否實(shí)現(xiàn)盈利。

二是運(yùn)作模式。一方面，銀行需要深度介入住房租賃貸款各個(gè)環(huán)節(jié)，包括把握產(chǎn)權(quán)、管理租金等，這樣才能有效控制信貸風(fēng)險(xiǎn)；但另一方面，銀行又不能實(shí)際參與到運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，這不屬于銀行業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)范圍。面對(duì)這個(gè)兩難，銀行應(yīng)探索出既滿足市場(chǎng)需求又符合銀行業(yè)務(wù)和風(fēng)控要求的運(yùn)作模式，深入?yún)⑴c住房租賃市場(chǎng)，讓這一金融創(chuàng)新更具可持續(xù)性。一種可供選擇的模式是，銀行不僅提供貸款，還要進(jìn)入整個(gè)租金市場(chǎng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，通過(guò)與其他機(jī)構(gòu)合作，形成一個(gè)相對(duì)封閉的生態(tài)。