二、 必須高度警覺，我國(guó)存在釀成系統(tǒng)性房地產(chǎn)泡沫的潛在風(fēng)險(xiǎn)

從我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的客觀條件來說，我們具備形成系統(tǒng)性房地產(chǎn)泡沫的潛在條件。第一，我國(guó)是世界上第一大人口國(guó)，正在快速步入高收入國(guó)家。民財(cái)富增長(zhǎng)速度快，收入和財(cái)富占有差距大，財(cái)產(chǎn)富裕階層的絕對(duì)數(shù)量大，形成了對(duì)中心城區(qū)高房?jī)r(jià)的強(qiáng)大潛在購(gòu)買力。第二，我國(guó)居民具有高儲(chǔ)蓄傾向，目前居民儲(chǔ)蓄的金融資產(chǎn)高達(dá)百億元，形成了居民對(duì)房地產(chǎn)的潛在投資和投機(jī)能力。第三，我國(guó)城鄉(xiāng)差距大，城市之間發(fā)展不均衡，城市群之間發(fā)展也十分不均衡，目前被社會(huì)認(rèn)可的只有以北京、上海和深廣為核心的三大城市群。其他城市群都還缺乏吸引力。近十年來，我國(guó)高收入行業(yè)主要集中在金融、房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)三大產(chǎn)業(yè)群。而這三大產(chǎn)業(yè)群最集中的也是這三個(gè)城市群。這導(dǎo)致人口和人才過度向這三個(gè)城市群集中，持續(xù)推動(dòng)了三大城市群中心城區(qū)房?jī)r(jià)的上漲，形成了全國(guó)房?jī)r(jià)的標(biāo)桿。對(duì)于擁有十三、四人口的大國(guó)，我國(guó)的城市化起碼需要十個(gè)以上的核心城市群的大致均衡發(fā)展，才能逐步紓解北上廣深人口和財(cái)富過分集中的壓力。第四，居者有其屋。我國(guó)居民對(duì)房地產(chǎn)投資意愿十分強(qiáng)烈，近十多年的房地產(chǎn)發(fā)展歷史，給居民提供的只是房?jī)r(jià)總是會(huì)持續(xù)上漲的單一預(yù)期，從沒有經(jīng)歷過房?jī)r(jià)持續(xù)性大跌的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。這十幾年來構(gòu)成居民財(cái)富差距主要根源是是否敢買房，是早買房還是晚買房。這種普遍經(jīng)驗(yàn)在居民中形成了買比不買好、早買比晚買好的單一消費(fèi)心理。這些都是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的特有條件。這些條件的疊加，會(huì)導(dǎo)致居民忽視了房地產(chǎn)未來存在價(jià)格波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，更不關(guān)注住宅長(zhǎng)期投資的真實(shí)收益率，提前消費(fèi)、恐慌消費(fèi)和“羊群”消費(fèi)現(xiàn)象十分嚴(yán)重。

從我國(guó)房地產(chǎn)的稅收制度、信貸制度和交易制度來說，基本上效仿了西方國(guó)家成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)和做法，沒有充分考慮到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資和交易的特定條件，為房地產(chǎn)投機(jī)行為的盛行創(chuàng)造了市場(chǎng)條件。這同我國(guó)前幾年的資本市場(chǎng)制度創(chuàng)新如出一轍。前幾年我們效仿西方成熟證券市場(chǎng)的制度設(shè)計(jì)，擴(kuò)大融資，提高投資杠桿率，推廣結(jié)構(gòu)化產(chǎn)品，大力發(fā)展各種衍生工具，擴(kuò)張資產(chǎn)管理平臺(tái)。然而，由于沒有充分認(rèn)識(shí)到這些創(chuàng)新制度和工具的推出，主要都是為了要進(jìn)一步提高和活躍市場(chǎng)的交易流動(dòng)性，這在西方股票交易極度不活躍的市場(chǎng)條件下是有效的，但是在我國(guó)這樣一個(gè)股票交易和投機(jī)過度的證券市場(chǎng)上，推出這些制度無異于火上澆油，最終釀成了2015年股票市場(chǎng)的巨大異常波動(dòng)。血的教訓(xùn)歷歷在目。