中新經(jīng)緯客戶(hù)端9月5日電(魏薇)在剛剛過(guò)去的8月，“看得見(jiàn)的手”終于放出限購(gòu)限貸的大招，試圖調(diào)控部分高燒不退的二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)。蘇州、廈門(mén)開(kāi)啟限購(gòu)，南京、合肥、武漢出手限貸，樓市步入傳統(tǒng)的“金九銀十”，這些大招是否能為上述城市房?jī)r(jià)降溫？調(diào)控樓市除了限購(gòu)限貸還有哪些牌能出？

調(diào)控來(lái)了

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局8月18日公布的數(shù)據(jù)顯示，7月，合肥、廈門(mén)、南京3個(gè)二線(xiàn)城市新建住宅價(jià)格漲幅領(lǐng)跑，同比漲幅達(dá)30%以上，環(huán)比漲幅達(dá)到3%甚至4%以上，超過(guò)北上廣深等一線(xiàn)城市。南京、廈門(mén)已經(jīng)迎來(lái)了十幾個(gè)月的連續(xù)上漲。

面包貴了，面粉更貴了。近2個(gè)月來(lái)，全國(guó)多個(gè)二線(xiàn)城市上演了新一輪的“地王潮”，地價(jià)漲幅翻番。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，近2個(gè)月來(lái)，杭州土地出讓金上漲3倍、蘇州、南京、合肥、武漢、鄭州、深圳、寧波等城市，地價(jià)漲幅均翻倍。

這輪樓市上漲顯然已經(jīng)超出所有人的意料，而調(diào)控政策則不出意外的來(lái)了。蘇州、廈門(mén)先后宣布實(shí)施限購(gòu)政策，南京、合肥、武漢則采取了相對(duì)溫和的限貸政策。這些政策的意圖很明顯，就是為二線(xiàn)城市過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)降溫，但是不少購(gòu)房者和房地產(chǎn)企業(yè)仍然在心中打了一個(gè)大大的問(wèn)號(hào)，限購(gòu)限貸真的管用嗎？

合肥今日(9月5日)率先交出了一份答卷，從合肥市統(tǒng)計(jì)部門(mén)公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，新政策實(shí)施以來(lái)，合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出投資銷(xiāo)售雙回落的態(tài)勢(shì)。7月合肥全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資131.9億元，投資額較6月有所回落，環(huán)比下降9%；7月銷(xiāo)售面積189.54萬(wàn)平方米，環(huán)比下降21.1%。

對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，限購(gòu)限貸政策是有積極效應(yīng)的，至少會(huì)降低二套房貸的炒房需求，促使二線(xiàn)城市樓市交易量下滑，進(jìn)而帶來(lái)價(jià)格上漲幅度收窄。但是，他也指出，此類(lèi)市場(chǎng)房?jī)r(jià)下跌的可能性不大，基本上還可以保持持平的狀態(tài)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中新經(jīng)緯客戶(hù)端分析稱(chēng)，這些城市的限購(gòu)限貸力度有限，比如蘇州的限購(gòu)其實(shí)只是增加了一個(gè)購(gòu)房門(mén)檻，廈門(mén)的限購(gòu)也只針對(duì)144平方米以下，而且在上一輪限購(gòu)后，市場(chǎng)意向購(gòu)房者對(duì)社保連貫越來(lái)越重視，以社保作為門(mén)檻效果有限。武漢的限貸政策，只是部分收緊，執(zhí)行政策相比2014年時(shí)的認(rèn)房又認(rèn)貸要寬松很多，所以這些城市的實(shí)際執(zhí)行的力度低于之前市場(chǎng)預(yù)期。在目前已經(jīng)開(kāi)始恐慌蔓延的情況下，力度不夠。

不過(guò)，張大偉同時(shí)認(rèn)為，政策雖然直接影響不大，但從心理影響看，這代表了一輪收緊調(diào)控的開(kāi)始，對(duì)購(gòu)房者未來(lái)對(duì)于樓市走向的預(yù)期，產(chǎn)生降溫作用。雖然可以短期抑制房?jī)r(jià)漲幅加快，但市場(chǎng)很可能短期消化后再次上漲。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅進(jìn)一步解釋說(shuō)，價(jià)格是供需關(guān)系決定的，限購(gòu)限貸政策是希望實(shí)現(xiàn)供需平衡，但是其限制的是購(gòu)房需求，如果土地供應(yīng)量沒(méi)有改善，僅僅抑制需求并不能使樓市整體達(dá)到平衡，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看也未必能抵得住房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭。

供給側(cè)改革

從2014年9月30日，央行和銀監(jiān)會(huì)正式出臺(tái)文件、放松首套房認(rèn)定，之后央行開(kāi)啟了六次降準(zhǔn)、六次降息。不到2年時(shí)間，樓市經(jīng)歷了“冰火兩重天”。而在2年后的今天，政策似乎又回到了限購(gòu)限貸的原點(diǎn)，市場(chǎng)早已習(xí)慣了這些“套路”，“上有政策、下有對(duì)策”成為了樓市調(diào)控的后遺癥。那么，除了限購(gòu)限貸，治療房?jī)r(jià)快速上漲的“頑疾”到底還有沒(méi)有別的“藥方”？

張大偉指出，這一輪房?jī)r(jià)爆發(fā)的原因是資金潮下的資產(chǎn)荒，導(dǎo)致購(gòu)房者出現(xiàn)了恐慌，那么要解決這個(gè)問(wèn)題需要從三方面來(lái)——降低資金潮、增加優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、降低購(gòu)房者恐慌，三方面都需要加碼政策，信貸不能只投入到房地產(chǎn)，要有政策約束信貸，引導(dǎo)資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)；房地產(chǎn)去庫(kù)存也不能只去一二線(xiàn)，銀行對(duì)三四線(xiàn)應(yīng)該增加利率優(yōu)惠；政策恐慌必須降低，給市場(chǎng)以平穩(wěn)的預(yù)期，尤其是增加土地供應(yīng)。

嚴(yán)躍進(jìn)則建議，后續(xù)可以采取“分區(qū)調(diào)控”的思路。對(duì)于各個(gè)城市來(lái)說(shuō)，市區(qū)的房?jī)r(jià)抑制都是必要的，而郊區(qū)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)相對(duì)疲軟。建議嘗試市區(qū)和郊區(qū)房?jī)r(jià)的調(diào)控，根據(jù)房?jī)r(jià)上漲壓力劃分為過(guò)熱和偏冷區(qū)域，在不同區(qū)域嘗試采取不同的政策，才能夠?qū)⒈Ｗo(hù)購(gòu)房需求和打擊炒房需求相結(jié)合。

“這五個(gè)二線(xiàn)城市的樓市新政，還是運(yùn)行過(guò)去的路子，在需求側(cè)進(jìn)行調(diào)控”，全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌表示，樓市要實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)，重點(diǎn)還是要放在“供給側(cè)改革”。對(duì)于“供給側(cè)”，一是要掌握土地供應(yīng)量和供應(yīng)節(jié)奏，“一城一策”要有預(yù)見(jiàn)性，對(duì)需求量進(jìn)行系統(tǒng)性分析，掌握它的規(guī)律，在土地供應(yīng)方面提前做好預(yù)案；二是增加大城市的供給，樓市問(wèn)題的根源在于城鎮(zhèn)化發(fā)展不平衡，一二線(xiàn)城市基礎(chǔ)設(shè)施好、公共服務(wù)完善、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理，能吸引更多人才就業(yè)，如何使中小城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整更合理、提升城市環(huán)境和公共服務(wù)，是我們需要思考的問(wèn)題。