就在三四線城市面臨天量庫(kù)存壓力、全國(guó)土地出讓金下降25.2%的同時(shí),一線城市和核心二線城市卻迎來(lái)了熱火朝天的“地王季”。

一二線“地王季”

11月25日下午,備受矚目的上海新江灣巨型純住宅地塊迎來(lái)了現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)標(biāo),12家房企、數(shù)輪爭(zhēng)奪,最終由信達(dá)以72.99億殺出重圍奪得,名義樓板價(jià)4.9萬(wàn)/㎡,若扣除20%保障房面積后,實(shí)際樓板價(jià)超過(guò)6.1萬(wàn)/㎡,刷新了上海住宅樓板價(jià)新紀(jì)錄。

此前一天(24日),北京的天空星星點(diǎn)點(diǎn)飄起了雪花,但土地市場(chǎng)卻熱浪滾滾。當(dāng)日,北京土地市場(chǎng)繼續(xù)上演房企搶地大戰(zhàn),經(jīng)過(guò)多輪競(jìng)價(jià),最終房山兩地塊全部被天恒中糧聯(lián)合體摘得,總價(jià)68.63億元。據(jù)測(cè)算,兩地塊樓面價(jià)分別達(dá)到約18000元/㎡、29000元/㎡,已接近甚至超過(guò)區(qū)域在售樓房?jī)r(jià)格。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì),今年北京土地市場(chǎng)成交額已達(dá)到約1920億元,超過(guò)2014年全年1916億元的歷史成交紀(jì)錄。剩下的最后一個(gè)月里,北京仍有多幅待出讓地塊,全年成交額超2000億元幾成定局?！叭堑赝?”中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》,今年北京成交的土地中,有9宗成交樓面價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元/㎡,25宗樓面價(jià)在3萬(wàn)元/㎡以上。目前一線城市土地在標(biāo)桿房企的激烈爭(zhēng)搶下,已普遍出現(xiàn)了樓面價(jià)超過(guò)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的現(xiàn)象。

張大偉說(shuō),雖然高價(jià)地并不能完全代表未來(lái)市場(chǎng)售價(jià),但如此多的“地王”集中出現(xiàn),未來(lái)房?jī)r(jià)很難不受到影響。尤其是北京,今年成交的住宅地塊樓面價(jià)已全面超過(guò)3.7萬(wàn)元/㎡的情況下,未來(lái)住宅產(chǎn)品“豪宅化”難以避免。

實(shí)際上,當(dāng)前土地市場(chǎng)大熱的城市不僅有北京、上海、廣州、南京、杭州等其他一二線城市也同樣出現(xiàn)土地成交熱潮,高總價(jià)地、高單價(jià)地亦頻頻刷新紀(jì)錄。例如,南京將于本月27號(hào)拍出的仙林湖板塊一地塊,起拍價(jià)已超出該區(qū)域“前地王”樓面價(jià),為此周邊多樓盤都已暫停加推,待新“地王”出來(lái)后伺機(jī)漲價(jià)。

11月20日的新一輪杭州土地拍賣會(huì)上,拱墅區(qū)橋西板塊和下城區(qū)文暉板塊的樓面價(jià)又被刷出了新高。其中,橋西拱宸橋單元宅地被金地以16842元/㎡摘得,文暉單元宅地則被朗詩(shī)以18479元/㎡斬獲。

為何在全國(guó)土地出讓金下降25.2%的情況下,核心城市土地市場(chǎng)卻如火如荼?這是因?yàn)?在目前廣大三四線城市和部分二線城市面臨高庫(kù)存壓力的情況下,主要房企都將資金集中到一線城市和核心二線城市爭(zhēng)奪,而這些城市就十幾個(gè),最多不超過(guò)20個(gè),占全國(guó)城市的比例相當(dāng)之小。而且這些大城市在國(guó)家嚴(yán)控城市邊界的情況下,未來(lái)出讓的土地也將越來(lái)越少。

也就是說(shuō),對(duì)開(kāi)發(fā)商而言,未來(lái)可供選擇進(jìn)入的城市和空間已經(jīng)越來(lái)越小。在這種情況下,土地市場(chǎng)的價(jià)格自然也就水漲船高。

國(guó)企稱雄

那么,到底是誰(shuí)在拿高價(jià)地?張大偉說(shuō),現(xiàn)在在一二線核心城市拿地的企業(yè)主要就是央企、地方大國(guó)企和大的上市公司。這其中,尤以央企和地方大國(guó)企為甚。今年以來(lái)北京土地市場(chǎng)成交的44幅住宅用地,其中77%的地塊被央企或國(guó)企摘得,只有十幅為民企摘得。

例如,23日成交的石景山交通樞紐M、N地塊,經(jīng)過(guò)多輪激烈競(jìng)價(jià),最終以35.4億元被北京老牌國(guó)企華遠(yuǎn)地產(chǎn)奪得,樓面價(jià)格達(dá)到28697元/㎡,溢價(jià)率高達(dá)121%。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)消息,此次競(jìng)拍共吸引了包括城建、華遠(yuǎn)、碧桂園、首創(chuàng)、金地商置等在內(nèi)的12家房企競(jìng)逐。競(jìng)拍一開(kāi)始,城建、華遠(yuǎn)、碧桂園三家房企相繼發(fā)力,當(dāng)報(bào)價(jià)喊到了32.5億時(shí),碧桂園率先退出了競(jìng)拍,華遠(yuǎn)和城建這兩家北京國(guó)企繼續(xù)爭(zhēng)奪。最終,經(jīng)歷96輪激烈報(bào)價(jià),華遠(yuǎn)才得以拿下該地塊。

同一日,華潤(rùn)聯(lián)手未來(lái)科技城共斥資50億元,摘得北京小湯山兩宗土地。24日,北京土地市場(chǎng)繼續(xù)上演房企搶地大戰(zhàn),經(jīng)過(guò)多輪競(jìng)價(jià),最終房山兩地塊全部被天恒中糧聯(lián)合體摘得。雖然有諸多房企參與競(jìng)標(biāo),但連續(xù)兩天北京土地市場(chǎng)最終的勝利者均為國(guó)企,這也正是今年北京土地市場(chǎng)的一個(gè)縮影。

在上海,雖然比例沒(méi)有北京那么高,但國(guó)企拿地也超過(guò)了一半。統(tǒng)計(jì)顯示,在2015年上海成交的39幅住宅用地中,有22幅為國(guó)企單獨(dú)或主導(dǎo)聯(lián)合摘得,占比達(dá)56%。

例如25日奪得新江灣城地塊的信達(dá)地產(chǎn)可謂真正底厚錢多。作為中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理公司集團(tuán)內(nèi)的唯一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)運(yùn)作平臺(tái),得益于信達(dá)資產(chǎn)強(qiáng)大的金融背景,信達(dá)地產(chǎn)擁有獲取低成本資金的天然優(yōu)勢(shì)。有評(píng)論稱,25日的競(jìng)拍,就像“有錢人”遇到了“錢本身”?！八麄儾攀钦嬲耐梁?所以我們即使輸了,也輸?shù)霉鈽s?！迸c信達(dá)廝殺到最后一刻的福建上市房企泰禾集團(tuán)相關(guān)人士說(shuō)。

張大偉說(shuō),現(xiàn)在一線城市的土地市場(chǎng)正進(jìn)入到寡頭時(shí)代,市場(chǎng)交易變成“豪門的游戲”,不僅外地中小房企進(jìn)京、進(jìn)一線城市的難度越來(lái)越大,實(shí)力不足的企業(yè)甚至有可能失去生存空間,最終被擠出主流市場(chǎng),隨著門檻提高,資金實(shí)力強(qiáng)大、本地資源豐富的“國(guó)字號(hào)”房企成為土地市場(chǎng)的主力軍。