賣家違約成本太低

　　房?jī)r(jià)上漲帶來可觀收益

　　被賣家違約的購(gòu)房者仍在繼續(xù)增加，深圳的二手房買家維權(quán)群不時(shí)加入新成員，大家在群里分享維權(quán)信息，相互打氣，相互安慰。廣東信榮律師事務(wù)所易玉成律師告訴記者，自4月底以來，律所接到的以賣家違約為主的房屋糾紛案件數(shù)量激增，比往年增加了10倍以上。

　　“賣家違約的根本原因在于違約成本低，房?jī)r(jià)上漲的幅度已經(jīng)超出了合同約定的違約金金額。”易玉成說。

　　按照目前較為普遍的購(gòu)房合同，違約金最高只是預(yù)付定金的2倍或房屋成交價(jià)的20%，在房?jī)r(jià)暴漲30%以上的情況下，即便違約，賣家依然有利可圖。

　　從去年“9·30”政策出臺(tái)至今，深圳全市新房?jī)r(jià)格上漲了近30%，一些片區(qū)如龍華、前海、后海漲幅更是高達(dá)50%。

　　黎小姐今年4月初簽訂了一套位于龍華區(qū)的51平方米小兩房，交易總價(jià)150萬，目前已經(jīng)漲到210萬。賣家看著房?jī)r(jià)在漲，就遲遲不肯贖樓，一直拖到5月底才說不賣。

　　“我問賣家加多少價(jià)可以賣，他就是不賣。”黎小姐無奈地說。

　　目前，黎小姐已經(jīng)訴諸法律途徑。但若是按照房屋交易總價(jià)的20%計(jì)算，她只能獲得30萬的賠償金，而這套房屋已經(jīng)漲了60萬。

　　深圳中原住宅部副總經(jīng)理謝建奎認(rèn)為，國(guó)人缺乏契約精神，在利益面前，一些人更愿意選擇違約。“賣家違約成為深圳樓市的普遍情況，他們第一次以某個(gè)價(jià)格出售房屋后，往往又會(huì)將房屋掛到其他中介出售，如有買家愿意出更高的價(jià)格，高到可以覆蓋違約金并有盈余，他們就會(huì)選擇違約，且違約底氣十足。”謝建奎說。

　　易玉成透露，他們正在研究新的賠償方案，嘗試幫助買家以超出合同約定的違約金金額向違約方索賠，主要是房?jī)r(jià)的漲幅部分。

　　不過，對(duì)于這些違約，大多數(shù)買家的第一愿望并非賠錢，而是希望能夠按照原合同交易。易玉成說，他們律師過往有“強(qiáng)制過戶”的成功案例。他還提醒，買家不要害怕買二手房，只要在簽約時(shí)提高違約成本，預(yù)先防范，便可降低賣家違約概率。

　　值得注意的是，本報(bào)記者接觸到的多位買家表示，他們的賣家都是投資客，名下有多套房產(chǎn)。

　　深圳中原研究中心經(jīng)理王飛表示，在市場(chǎng)低迷時(shí)，投資客比例只有10%左右，近期這一比例大為增長(zhǎng)，龍華區(qū)投資客比例高達(dá)20%~30%。所幸的是，市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了深圳樓市將進(jìn)入平穩(wěn)期的聲音，暴漲的不可持續(xù)將大大減弱賣家違約的底氣。