應(yīng)盡快擺脫過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀

　　新京報(bào)：你的研究領(lǐng)域里還有一項(xiàng)是對(duì)美國(guó)和歐洲房地產(chǎn)周期的研究。

　　譚小芬：對(duì)。2006年，當(dāng)時(shí)還在社科院。當(dāng)時(shí)中國(guó)房地產(chǎn)房?jī)r(jià)漲得比較厲害，出現(xiàn)比較明顯的泡沫。所以當(dāng)時(shí)就研究美國(guó)和歐洲的房地產(chǎn)市場(chǎng)，想從中得到一些啟示。當(dāng)時(shí)重點(diǎn)跟蹤了美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響感觸比較深。后來(lái)去理解美國(guó)的次貸危機(jī)為什么那么嚴(yán)重，因?yàn)樗脑搭^是房地產(chǎn)。

　　房地產(chǎn)跟宏觀經(jīng)濟(jì)有兩個(gè)方面的聯(lián)系。第一是實(shí)體經(jīng)濟(jì)，比如說(shuō)中國(guó)，房地產(chǎn)聯(lián)系著建材、鋼材、水泥、裝修等大概60多個(gè)行業(yè)，跟實(shí)體經(jīng)濟(jì)的關(guān)系非常強(qiáng)。第二是金融，因?yàn)榇蟛糠仲J款都是以房地產(chǎn)作為抵押。美國(guó)的房地產(chǎn)還有很多的衍生產(chǎn)品，所以它對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和金融體系的影響非常大。

　　新京報(bào)：2006年對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期的研究，如今來(lái)看，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有無(wú)借鑒意義？

　　譚小芬：美國(guó)的房地產(chǎn)投資占整個(gè)投資最高才10%，房地產(chǎn)投資并不高，但中國(guó)的房地產(chǎn)投資占到整個(gè)投資的20%-30%，這個(gè)非常高。而且我們的房地產(chǎn)抵押貸款增長(zhǎng)得也比較快，信貸持續(xù)增長(zhǎng)那么快是有問(wèn)題的。

　　所以啟示是，第一，房地產(chǎn)市場(chǎng)因?yàn)檫B著實(shí)體經(jīng)濟(jì)和金融體系，所以對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的控制，不能直接控制房?jī)r(jià)（國(guó)外不會(huì)直接控制房?jī)r(jià)），可以控制金融機(jī)構(gòu)的信貸，可以進(jìn)行順周期性的監(jiān)管。所以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸怎么進(jìn)行監(jiān)管非常重要。歐洲央行在2005年、2006年的時(shí)候就非常關(guān)注房地產(chǎn)信貸的增長(zhǎng)。

　　第二房地產(chǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響要特別重視。在中國(guó)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)的重要支柱，房地產(chǎn)投資在總投資中的比重高達(dá)25%，房地產(chǎn)投資的波動(dòng)對(duì)投資總額和整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)都會(huì)帶來(lái)非常顯著的影響。而且，房地產(chǎn)行業(yè)大量資金來(lái)源于銀行體系，開(kāi)發(fā)商從銀行貸款、買(mǎi)房者從銀行貸款，風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視?？v觀歷史，從日本的資產(chǎn)價(jià)格泡沫破裂到東亞金融危機(jī)，再到美國(guó)次貸危機(jī)，無(wú)不與房地產(chǎn)有關(guān)。我們應(yīng)該以此為鑒，盡快擺脫過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀。

　　房貸7折優(yōu)惠可能性很小

　　新京報(bào)：近期央行新規(guī)：首套房首付比例30%，貸款利率下限是貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品房，執(zhí)行首套房貸款政策。你怎么看這次央行和銀監(jiān)會(huì)松綁樓市限貸？

　　譚小芬：今年可以看到經(jīng)濟(jì)下行的趨勢(shì)比較明顯，政府反腐的力度比較大，所以實(shí)體經(jīng)濟(jì)如果下來(lái)了，一定要有另外的領(lǐng)域發(fā)展起來(lái)讓大家覺(jué)得不會(huì)特別糟糕。

　　現(xiàn)在北上廣一線城市還可以，房?jī)r(jià)不存在大幅下跌的基礎(chǔ)。但是像三四線城市，房地產(chǎn)價(jià)格下跌風(fēng)險(xiǎn)較大。

　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的暴利時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。對(duì)于房地產(chǎn)，我覺(jué)得現(xiàn)在政府是比較矛盾的。一方面，害怕它漲，老百姓會(huì)怨聲載道；另外一方面，又害怕它跌。一跌的話，銀行體系、地方融資平臺(tái)都會(huì)出問(wèn)題。

　　但是房?jī)r(jià)不可能不動(dòng)。我覺(jué)得政府還是希望穩(wěn)定住房?jī)r(jià)，又有一點(diǎn)點(diǎn)上漲。所以看到房地產(chǎn)價(jià)格往下跌了，就刺激一下，但是這個(gè)刺激實(shí)際上還是局部的。因?yàn)楝F(xiàn)在貸款利率掌握在銀行手上，貸款利率市場(chǎng)化，貸款利率下限是貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，我覺(jué)得可能性很小。

　　目前，商業(yè)銀行1年期以上的貸款基準(zhǔn)利率為6%左右，7折就是4.2%。眼下銀行理財(cái)產(chǎn)品，一年的收益也能達(dá)到5%-6%，這比貸款利率7折后的4.2%反倒高。也就是說(shuō)，執(zhí)行7折利率銀行很可能要賠錢(qián)。所以這次央行只是這么規(guī)定，但是商業(yè)銀行在力度上會(huì)減弱很多。

　　新京報(bào)：在業(yè)內(nèi)分析人士看來(lái)，房貸新政已經(jīng)算是定向降息了?，F(xiàn)在市場(chǎng)比較關(guān)心的是央行會(huì)不會(huì)全面降息？

　　譚小芬：我覺(jué)得央行全面降息可能性很小。如果中國(guó)經(jīng)濟(jì)真的要往下走，央行有可能會(huì)降息，但是現(xiàn)在有幾個(gè)因素制約降息。

　　第一，國(guó)際上的因素，美聯(lián)儲(chǔ)加息只是時(shí)間問(wèn)題。美國(guó)在加息，中國(guó)在降息，這個(gè)利差就大了，這個(gè)時(shí)候降息效果就會(huì)受到影響。

　　第二，從國(guó)內(nèi)的因素看，我們現(xiàn)在處于經(jīng)濟(jì)增速的換檔期、結(jié)構(gòu)調(diào)整期、前期政策消化期，在這種情況下，利率很難大幅往下調(diào)。因?yàn)槔蚀蠓抡{(diào)的話，釋放了流動(dòng)性，企業(yè)不愿意轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)方式，結(jié)構(gòu)就調(diào)整不了。所以央行肯定不會(huì)全面降息。只有確實(shí)會(huì)影響到經(jīng)濟(jì)增速降到7.2%以下，央行會(huì)刺激一下。