基本案情

張某和王某是夫妻，兩人名下共有三套房和若干存款。2018年兩人訴訟離婚，法院判決房屋A和存款歸張某所有，房屋B和C歸王某所有。判決生效后，兩人一直未辦理房屋所有權(quán)變更登記。后王某準(zhǔn)備出國(guó)留學(xué)，出國(guó)前將房屋B出租給李某，租期為一年，其間熱水器不出熱水，李某花錢進(jìn)行維修。租期屆滿后，王某不同意續(xù)租，要求李某一周內(nèi)搬離。李某知道王某不在國(guó)內(nèi)無法了解具體情況，謊稱已經(jīng)搬離后繼續(xù)居住，其間樓上因漏水泡壞屋頂，向李某賠償了1000元，但李某未予維修。張某知道王某已經(jīng)出國(guó)且房屋C正在閑置，于是將房屋C出租給不知情的趙某，租期為三年。受新冠疫情影響，王某中止學(xué)業(yè)提前回國(guó)，發(fā)現(xiàn)其房屋均被他人占有。請(qǐng)問，李某和趙某應(yīng)就占有房屋的行為向王某承擔(dān)什么后果？

法律評(píng)析

（1）李某對(duì)房屋B屬于無權(quán)占有

本案中，李某在約定的一年租期內(nèi)對(duì)房屋B的占有，是基于租賃合同而進(jìn)行的占有，屬于有權(quán)占有。一年租期屆滿后，王某明確表示不續(xù)租并要求李某搬離房屋B，李某明知不能繼續(xù)使用但謊稱已經(jīng)搬離而繼續(xù)使用房屋B，屬于無權(quán)占有且是惡意占有。

李某在約定租期內(nèi)使用房屋B，因熱水器不出熱水而維修，所產(chǎn)生的費(fèi)用應(yīng)根據(jù)與王某的租賃合同的約定進(jìn)行分擔(dān)，如果合同沒有約定的，應(yīng)由王某承擔(dān)熱水器維修費(fèi)用。

李某在約定一年租期內(nèi)因正常使用而導(dǎo)致房屋B的損耗、折舊等由王某負(fù)擔(dān)，在約定租期屆滿后則應(yīng)賠償王某因使用而導(dǎo)致房屋B的損耗、折舊等。

王某回國(guó)后，可以向李某主張返還房屋B。如果李某在約定租期屆滿后因維修房屋B支出了必要費(fèi)用的，不能主張王某承擔(dān)該費(fèi)用。

李某在租期屆滿繼續(xù)使用房屋B期間，因樓上漏水泡壞屋頂，向李某賠償了1000元。王某如主張賠償屋頂，李某應(yīng)將1000元賠償金全部返還給王某，如果維修屋頂?shù)馁M(fèi)用為1500元，李某應(yīng)賠償500元的差價(jià)部分。

（2）趙某對(duì)房屋C屬于善意占有

趙某基于與張某的租賃合同占有房屋C，對(duì)于合同相對(duì)人張某是有權(quán)占有，對(duì)于所有人王某是無權(quán)占有。在未變更房屋所有權(quán)登記的情況下，趙某不知張某和王某已經(jīng)離婚且法院將房屋C判決給王某，認(rèn)為張某有權(quán)出租房屋C并基于租賃合同占有房屋C，相對(duì)于所有權(quán)人王某，屬于善意占有。

趙某因正常使用而導(dǎo)致房屋C發(fā)生損耗、折舊的，無需向王某承擔(dān)賠償責(zé)任。

王某回國(guó)后，可以向趙某主張返還房屋C。如果趙某因維修房屋C支出了必要費(fèi)用的，有權(quán)要求王某承擔(dān)該費(fèi)用。

（3）就占有王某房屋的事實(shí)，李某、趙某應(yīng)承擔(dān)如下后果

李某和趙某應(yīng)向王某返還房屋B和房屋C；

李某返還房屋B時(shí)，可以向王某主張維修熱水器的費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)向王某返還樓上支付的1000元漏水賠償金，如果賠償金不足以彌補(bǔ)王某損失的，李某應(yīng)向王某承擔(dān)賠償責(zé)任；

李某在約定租期屆滿后使用房屋B期間，如因正常使用造成其損耗、折舊等，應(yīng)就該部分損害向王某承擔(dān)賠償責(zé)任，如對(duì)房屋B進(jìn)行必要維修的，應(yīng)自行承擔(dān)維修費(fèi)用；

趙某返還房屋C時(shí)，無需就正常使用造成的損耗、折舊等向王某承擔(dān)賠償責(zé)任，如對(duì)其進(jìn)行了必要維修的，還可以向王某請(qǐng)求支付維修費(fèi)用。

（本文摘自全國(guó)政協(xié)社會(huì)和法制委員會(huì)委員讀書成果《學(xué)好用好民法典》一書）