甲委員

轉(zhuǎn)租又稱轉(zhuǎn)租賃，是指承租人在租賃期內(nèi)將租賃物出租給第三方的行為。房屋轉(zhuǎn)租是承租人與次承租人之間成立新的租賃合同，包括兩個(gè)不同的法律關(guān)系，涉及到三個(gè)主體，即出租人、承租人(俗稱二房東)和次承租人(俗稱租戶)。轉(zhuǎn)租后轉(zhuǎn)租人仍享有租賃權(quán)。由此形成兩個(gè)既彼此獨(dú)立、又相互牽連的合同關(guān)系，即房屋產(chǎn)權(quán)人與承租人的本租合同（原本的租賃合同），以及承租人與次承租人的轉(zhuǎn)租合同，承租人因此扮演了雙重角色，他既要以承租人的身份履行與房屋產(chǎn)權(quán)人之間的本租合同，又要以出租人的身份履行與次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同。

乙委員

日常生活中，我們見到的轉(zhuǎn)租行為很多。其實(shí)，房屋轉(zhuǎn)租可分為合法轉(zhuǎn)租和非法轉(zhuǎn)租。合法轉(zhuǎn)租，是指承租人征得出租人的同意，將房屋轉(zhuǎn)租給第三人。非法轉(zhuǎn)租，是指承租人未征得出租人的同意，擅自將房屋轉(zhuǎn)租給第三人。在非法轉(zhuǎn)租中，承租人的轉(zhuǎn)租行為是違約或違法行為，出租人有權(quán)終止合同。

丙委員

符合民法典第716條的規(guī)定就是合法轉(zhuǎn)租。該條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

丁委員

也就是說(shuō)，轉(zhuǎn)租行為是否有效，與是否經(jīng)過(guò)出租人同意有很大關(guān)系。凡經(jīng)過(guò)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為自然有效；未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為是否有效應(yīng)視具體情況而定。如果原租賃合同對(duì)轉(zhuǎn)租問(wèn)題未明確約定，承租人擅自轉(zhuǎn)租但沒(méi)有對(duì)出租人利益造成損害，轉(zhuǎn)租行為有效；如果原租賃合同明確約定未經(jīng)出租人同意，承租人不得擅自轉(zhuǎn)租，但承租人自行轉(zhuǎn)租，這種轉(zhuǎn)租因違反誠(chéng)實(shí)信用原則，屬于惡意違約，此轉(zhuǎn)租行為無(wú)效。

戊委員

還有一種情況也要注意，即雖然租賃合同中未約定可以轉(zhuǎn)租，出租人希望轉(zhuǎn)租而出租人不同意轉(zhuǎn)租的，承租人也不得擅自轉(zhuǎn)租。如果承租人擅自轉(zhuǎn)，出租人可以解除與承租人的租賃合同。

法律之所以這樣規(guī)定，是因?yàn)榉课葑赓U合同具有持續(xù)、穩(wěn)定的特征，應(yīng)當(dāng)盡量維護(hù)租賃權(quán)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的安定性，發(fā)揮促進(jìn)交易的功能。

己委員

日常生活中，有一種情況。就是租賃合同沒(méi)有明確約定是否可以轉(zhuǎn)租，承租人也未經(jīng)出租人同意就轉(zhuǎn)租了，但出租人照常收取租金，閉口不提轉(zhuǎn)租的事情。這種行為應(yīng)該如何認(rèn)定？

庚委員

一般來(lái)講，同意轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)由出租人作出明示表示。默示能否成為同意轉(zhuǎn)租的形式，實(shí)踐中頗有爭(zhēng)議。根據(jù)民法典第135條規(guī)定，民事法律行為可以采用書面形式、口頭形式或者其他形式。據(jù)此規(guī)定，口頭形式、書面形式、默示形式是民事法律行為的主要形式，在是否同意轉(zhuǎn)租的問(wèn)題上，法律沒(méi)有規(guī)定必須采取特定形式。從默示之中也可以推定出當(dāng)事人真實(shí)的意思表示。因此，如果出租人以收取租金為目的，面對(duì)顯而易見的轉(zhuǎn)租事實(shí)，歷經(jīng)多年而不提異議，一直按月收取租金，可以從雙方的相互默契中推知出租人同意轉(zhuǎn)租。既然雙方?jīng)]有約定允許轉(zhuǎn)租而出租人已經(jīng)默示同意轉(zhuǎn)租，以后再以沒(méi)有經(jīng)過(guò)自己同意而提出收回房屋就不妥當(dāng)。

辛委員

承租人轉(zhuǎn)租房屋，最好還是要取得出租人的書面同意，書面同意一般有兩種形式：一是在本租合同中已經(jīng)約定了承租人可以轉(zhuǎn)租的條款；二是出租人在本租合同之外另行出具的同意書。

壬委員

租賃合同的轉(zhuǎn)租，還需要注意：首先，在房屋轉(zhuǎn)租期間，本租合同發(fā)生變更，影響轉(zhuǎn)租合同履行的，轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)隨之變更。     

其次，房屋轉(zhuǎn)租期間，本租合同解除的，轉(zhuǎn)租合同也應(yīng)當(dāng)隨之解除。

最后，根據(jù)民法典第717條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，超過(guò)部分的約定對(duì)出租人不具有法律約束力，但是出租人與承租人另有約定的除外。因此轉(zhuǎn)租合同約定的租期最后時(shí)限，不得超過(guò)本租合同中約定的最后租期。