4月23日，全國(guó)政協(xié)委員讀書活動(dòng)正式啟動(dòng)。為貫徹落實(shí)習(xí)近平總書記關(guān)于民法典的重要講話精神，7月初，全國(guó)政協(xié)社法委開通“學(xué)習(xí)民法典”讀書群，組織委員在群內(nèi)學(xué)習(xí)、討論、交流。

今天，委員們帶你了解你必須全面了解的居住權(quán)。

1. 增設(shè)居住權(quán)的目的

居住權(quán)制度是一項(xiàng)起源于羅馬法的古老制度，最早產(chǎn)生于古羅馬的婚姻家庭關(guān)系中。由于古羅馬實(shí)行家長(zhǎng)制，家庭權(quán)利集中于家父一人，由家長(zhǎng)代替全體家族成員行使權(quán)利，這一權(quán)利亦由家長(zhǎng)以遺囑方式概括轉(zhuǎn)移給家族的另一位男性成員。如果家父死亡，依附于男性家長(zhǎng)的妻子以及被解放的奴隸，既沒有繼承權(quán)也缺乏勞動(dòng)能力，生存與生活都會(huì)出現(xiàn)問題。為了解決這一問題，丈夫或家長(zhǎng)就把一部分家產(chǎn)的受益權(quán)、使用權(quán)、居住權(quán)等遺贈(zèng)給妻子和被解放的奴隸，使他們生有可靠，老有所養(yǎng)?？梢哉f，這一制度設(shè)立的初衷，是解決家庭成員的居住和供養(yǎng)問題。目前，一些國(guó)家主要是歐洲國(guó)家的民法典大多繼受和發(fā)展了居住權(quán)制度，如《法國(guó)民法典》《德國(guó)民法典》《意大利民法典》《瑞士民法典》《奧地利民法典》等。此外，我國(guó)澳門特別行政區(qū)民法典也規(guī)定了居住權(quán)制度。

居住權(quán)是中國(guó)民法典編纂過程中增設(shè)的一項(xiàng)新制度，這項(xiàng)制度物權(quán)法沒有規(guī)定，由民法典物權(quán)編第十四章加以規(guī)定，共6條。主要是對(duì)居住權(quán)的概念、居住權(quán)合同內(nèi)容、居住權(quán)的設(shè)立、居住權(quán)的限制、居住權(quán)的消滅和以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)等作了規(guī)定。

民法典設(shè)立居住權(quán)制度，主要考慮是適應(yīng)住房商品化和市場(chǎng)化發(fā)展現(xiàn)狀，提高房屋在居民財(cái)產(chǎn)體系中的地位，更好地體現(xiàn)住宅所有權(quán)人的意思自由，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

增設(shè)居住權(quán)的目的是為了滿足多主體供給、多渠道保障住房市場(chǎng)的需要，有助于完善金融市場(chǎng)秩序，提升“以房養(yǎng)老”模式下的交易安全，有助于解決離婚后生活困難一方的居住需求，有助于解決婚前因財(cái)產(chǎn)問題引發(fā)的家庭糾紛。

2. 居住權(quán)的特點(diǎn)

第一，居住權(quán)為特定人設(shè)立，居住權(quán)作為一項(xiàng)用益物權(quán)，兼具財(cái)產(chǎn)屬性與較強(qiáng)的人身屬性，不可轉(zhuǎn)讓或繼承。

第二，居住權(quán)具有長(zhǎng)期性甚至終身性。居住權(quán)以合同或遺囑約定的期限屆滿或居住權(quán)人的終身為限。

第三，居住權(quán)的設(shè)立以無償性為原則，有償性為例外。人役權(quán)通常為家庭倫理等具有特定情感關(guān)系的人設(shè)立，以無償為基本特征，但允許當(dāng)事人意思自治以有償設(shè)立居住權(quán)。

3. 居住權(quán)的性質(zhì)

居住權(quán)是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行占用、使用的權(quán)利，是物權(quán)的一種，屬于用益物權(quán)。一方面，設(shè)立居住權(quán)是房屋所有權(quán)人對(duì)其所有的房屋行使處分權(quán)的重要表現(xiàn)；另一方面，居住權(quán)是對(duì)世權(quán)、絕對(duì)權(quán)，其區(qū)別于房屋租賃關(guān)系中承租人對(duì)租賃房屋享有的承租權(quán)，承租權(quán)屬于合同法中的權(quán)利，是對(duì)人權(quán)、相對(duì)權(quán)。

居住權(quán)作為一種用益物權(quán)，房屋所有權(quán)人只能為特定自然人的生活居住目的設(shè)立居住權(quán)，居住權(quán)的權(quán)利內(nèi)容僅包含對(duì)他人的住宅享有占有、使用的權(quán)利，一般不包含對(duì)他人的住宅享有收益的權(quán)利。同時(shí)，不是所有的對(duì)他人住宅享有的占有、使用的權(quán)利，都是居住權(quán)。

4. 居住權(quán)的設(shè)立

民法典第368條規(guī)定：“居住權(quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立?！边@意味著，居住權(quán)以無償設(shè)立為原則，以有償設(shè)立為例外。如房屋所有權(quán)人擬有償設(shè)立居住權(quán)，需與居住權(quán)人在合同中進(jìn)行約定。

根據(jù)民法典規(guī)定，居住權(quán)的設(shè)立，采用“登記生效主義”的物權(quán)變動(dòng)方式。設(shè)立居住權(quán)，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。業(yè)主設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)將相關(guān)情況告知物業(yè)服務(wù)人。

居住權(quán)的設(shè)立有三種方式。

第一，訂立居住權(quán)合同，辦理居住權(quán)設(shè)立登記。

第二，房屋所有人通過遺囑的方式設(shè)立。通過遺囑方式設(shè)立居住權(quán)，可以參照適用民法典第230條，自遺囑生效即繼承開始時(shí)，居住權(quán)設(shè)立。

第三，通過法院判決的方式設(shè)立。根據(jù)民法典第229條規(guī)定，因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。

5. 居住權(quán)的限制和期限

居住權(quán)為滿足特定自然人生活居住的需要設(shè)立，一般情況下居住權(quán)人不得利用房屋進(jìn)行收益。因此，居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

民法典未對(duì)居住權(quán)的期限進(jìn)行明確規(guī)定，當(dāng)事人可通過合同自行約定居住權(quán)的期限。當(dāng)事人可以約定為固定年限，也可以約定直至居住權(quán)人死亡，居住權(quán)消滅。如果未對(duì)居住權(quán)期限作出約定，居住權(quán)一般至居住權(quán)人死亡時(shí)消滅。