“去向不明”　新華社發(fā) 朱慧卿作

要不是正在學(xué)認(rèn)字的兒子把廣告牌上的字大聲念出來,張維年對電梯上投放的廣告早就習(xí)以為常,甚至視若無睹。

“醫(yī)療美容!減肥豐胸!”這個5歲的孩子念完還得意地看向爸爸,仿佛等著被表揚。

張維年趕緊扭頭看廣告,這8個顯眼的大字旁邊,還站著一個穿著暴露姿勢撩人的妙齡美女。張維年被美女“盯”得很尷尬。送孩子上幼兒園時,他跟其他家長說起這件事。對面樓的大媽叫起來:“你沒注意到嗎?去年情人節(jié)那段時間,電梯上那個電視一直在放避孕套的廣告。我們家孫子都會背那段廣告詞了!”

張維年跑到居委會要求管一管。居委會的人告訴他這都是廣告公司跟物業(yè)簽的合同,應(yīng)該找物業(yè),“其實按理說,電梯是社區(qū)的公共區(qū)域,你們買房時都算在公攤面積里的,不光廣告放什么應(yīng)該經(jīng)過你們業(yè)主同意,廣告費也應(yīng)該歸全體業(yè)主?！睆埦S年這才意識到自己蒙受的不僅是精神損失。

張維年家住北京市東城區(qū)東花市一帶,電梯廣告絕非這里獨有。全北京乃至全國各個城市,無論居民樓還是寫字樓,電梯廣告俯拾皆是。在人們對電梯廣告司空見慣的同時,記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),電梯廣告的管理和收入分配在很多地方卻始終處于灰色地帶。

電梯廣告收入不菲

電梯廣告其實價格不菲,相應(yīng)的,靠電梯廣告所獲營收也是一筆不小的數(shù)目。

記者以要投放電梯廣告為由,聯(lián)系了幾家廣告公司,了解到北京地區(qū)電梯靜態(tài)框架廣告基本上每塊每周的廣告費在120元至150元之間。一年下來一塊靜態(tài)框架的廣告費在六千至八千元左右。一個電梯起碼可以安裝3塊靜態(tài)框架廣告,一年下來僅靜態(tài)框架廣告費就高達(dá)2萬元左右。可以播放動態(tài)視頻的電子廣告屏收費更高。以秒為單位計費,算下來一塊電梯電子廣告屏一周的廣告費就高達(dá)六千元左右。

在廣告商們口中,每一個電梯上的每一塊廣告屏,無論靜態(tài)還是動態(tài),都被稱為一個“點位”。廣告商們不僅會把各個社區(qū)的具體位置、社區(qū)里的樓棟數(shù)、單元數(shù)和電梯總數(shù)提供給客戶,還會把社區(qū)的交房時間、房價和房租水平、業(yè)主入住人數(shù)和入住率,包括入住人群大概是哪種企業(yè)甚至具體是哪個單位的都調(diào)查得清清楚楚,有針對性地提供給有不同需求的客戶。

艾迪亞科技傳媒集團的一名銷售經(jīng)理告訴記者,這些廣告投放的合同,絕大多數(shù)都是由廣告公司和物業(yè)公司簽訂的。據(jù)北京某大型物業(yè)公司內(nèi)部人士透露,物業(yè)公司實際收到的電梯廣告費用,大致為每塊每年一兩千元。一個中等規(guī)模的社區(qū),一年電梯廣告費收入少則十幾萬元,多則幾十萬元。

至于電梯廣告內(nèi)容的管理,上述銷售經(jīng)理說,只要不涉及黃賭毒和政治因素,只有極少的物業(yè)公司會對廣告內(nèi)容有要求,頂多會有一些商住兩用的樓拒絕投放其他樓宇的房產(chǎn)廣告。“咱們合同都是跟物業(yè)公司簽的,業(yè)主如果對內(nèi)容不滿,讓他們跟物業(yè)鬧去,一般也鬧不出個所以然就不了了之了?！?/p>

正好趕上物業(yè)公示年度開支,張維年認(rèn)真看了看貼在電梯旁布告欄的公示,上面并沒有公布電梯廣告收入是多少以及用在哪里了。他用簽字筆在公示的清單下方空白處寫上“電梯廣告費呢?”這張公示清單第二天就不見了。“往年物業(yè)開支都公示一周左右,可見他們有多心虛。”張維年對記者說。

電梯廣告收入屬于全體業(yè)主

記者在實地采訪中發(fā)現(xiàn),雖然絕大多數(shù)居民區(qū)的電梯內(nèi)都被投放了廣告,但不少人并沒有意識到這筆電梯廣告的收入和自己有關(guān),更別提向物業(yè)要求說明電梯廣告收入的使用情況。只有極少數(shù)社區(qū)的物業(yè)會在年度賬目公示中提及電梯廣告收入和支出,即使公示,一般也就是籠統(tǒng)地介紹用于社區(qū)的公共設(shè)施建設(shè),具體是否照此執(zhí)行,或者到底建了哪些公共設(shè)施,很少有哪家物業(yè)說得清。

北京市朝陽區(qū)京師園小區(qū)的1288戶業(yè)主們卻不同,他們已連續(xù)幾年“真金白銀”地分到了這筆錢。京師園小區(qū)業(yè)委會主任武志中告訴記者,他們先后向全體業(yè)主發(fā)放過4次電梯廣告收入:第一次是給每戶發(fā)了400元的附近超市購物卡,第二次是為每戶直接抵扣了500元物業(yè)費,第三次是給每戶發(fā)了200元的電子購物卡,上個月則給每戶直接發(fā)了500元現(xiàn)金。

主要是因為幾家廣告公司都是與京師園小區(qū)的業(yè)委會而不是物業(yè)公司簽的合同。武志中向記者介紹說,這并不是他們近些年與物業(yè)公司專門為此打官司爭取來的,而是早在十余年前第一屆業(yè)委會籌建時,大家就決定牢牢地把社區(qū)公共區(qū)域的經(jīng)營收入抓在能切實代表業(yè)主權(quán)益的業(yè)委會手中。

京師園小區(qū)共有5棟居民樓,總計44部電梯,廣告收入一直保持在每年30余萬元左右?？紤]到社會總體物價水平上漲,去年京師園小區(qū)業(yè)委會委員們反復(fù)與各家廣告公司溝通,使廣告年收入上漲至接近50萬元。武志中向記者強調(diào),從2008年前后小區(qū)開始有公共區(qū)域的廣告收入,十余年來,物業(yè)公司沒有從中得到過一分錢,所有收入都以各種形式返還或用到了全體業(yè)主身上。

根據(jù)《物權(quán)法》第七十條規(guī)定,業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。另據(jù)《北京市住宅小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第二十七條規(guī)定,應(yīng)由業(yè)主大會決定物業(yè)共用部分的經(jīng)營方式,管理、使用物業(yè)共用部分經(jīng)營收益。

武志中說,這些法律法規(guī)就是他們代表業(yè)主爭取權(quán)益的依據(jù)。不僅電梯廣告,小區(qū)地下室、車輛出入口的燈箱廣告,以及其他公共區(qū)域的使用,決定權(quán)都在業(yè)委會手中。由業(yè)主代表們共同商議決定如何經(jīng)營和管理,如有經(jīng)營收入該通過什么方式讓全體業(yè)主獲利。

不僅是北京,各地其實都有地方性法規(guī)涉及電梯廣告等社區(qū)公共區(qū)域的經(jīng)營,并明確收益屬于全體業(yè)主所有。

比如山東省去年開始實施的《山東省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》和陜西省頒布的《陜西省物業(yè)管理條例》中都明確規(guī)定:利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告、租賃等經(jīng)營行為的,所得收益屬于全體業(yè)主共有。此外陜西省自去年2月1日起還專門頒布實施了《陜西省電梯安全監(jiān)督管理辦法》,其中明確規(guī)定:電梯轎廂內(nèi)部廣告所有收入歸業(yè)主所有,優(yōu)先用于支出電梯維護保養(yǎng)等費用。

如何保證業(yè)主從電梯廣告收入中獲益

即使如此,無論在哪個城市,都很少有業(yè)主能按規(guī)定從中獲益。多數(shù)廣告公司都是和物業(yè)公司進行交易。按理說這筆經(jīng)費的支出應(yīng)該通過業(yè)主大會商議決定或者至少由業(yè)委會監(jiān)督使用。但記者在采訪過程中了解到,很多社區(qū)要么根本就沒有業(yè)委會,要么業(yè)委會被個別人把持著以權(quán)謀私。

在不少社區(qū)中,由于商品房交易,業(yè)主更迭頻繁,即使有想要有所作為的業(yè)委會主持,業(yè)主卻一盤散沙,沒人關(guān)心公共利益,召開業(yè)主大會更仿佛天方夜譚,業(yè)委會形同虛設(shè)。就算個別業(yè)主想就電梯廣告的內(nèi)容管理和收入分配與物業(yè)公司理論甚至打官司,卻形單影只無法召集鄰里們支持。

已在京師園小區(qū)住了十幾年的居民戴謙告訴記者,小區(qū)之所以能建立起有效力的業(yè)委會,離不開這里的群眾基礎(chǔ):京師園小區(qū)的業(yè)主多是北京師范大學(xué)的教師,還有部分附近醫(yī)院的醫(yī)生和部隊退休干部,業(yè)主們整體文化素質(zhì)高、維權(quán)意識強,在小區(qū)建成之初就迅速成立了有公信力的業(yè)委會,切實維護業(yè)主權(quán)益。

如此自律自治的業(yè)委會在全國范圍內(nèi)并非京師園小區(qū)一家。比如西安南郊世家星城小區(qū)業(yè)委會也很“強勢”。他們從2014年開始,就和物業(yè)公司簽訂合同,約定包括公共收益的項目在合同期內(nèi)由物業(yè)公司自主經(jīng)營,但所獲收益,三成歸物業(yè)公司,作為日常經(jīng)營、管理的費用,另外七成在業(yè)主代表的監(jiān)管下,用于社區(qū)的公共設(shè)施建設(shè)。社區(qū)電梯廣告的經(jīng)營,從物業(yè)公司和廣告公司談判報價,到最后業(yè)主代表審查驗證等一系列程序,業(yè)主代表都全程參與。

每年幾十萬的電梯廣告收入,若能在有效監(jiān)督下切實用于社區(qū)的公共設(shè)施建設(shè)或維修上,也能解決不少問題,可如果分到上千戶業(yè)主手里每年也就三五百元而已。但是積極參與京師園小區(qū)業(yè)委會各項活動的業(yè)主趙東亮告訴記者,之所以業(yè)主代表們商討決定還是把這筆錢分到各家各戶手中,主要是為了吸引業(yè)主們提高對社區(qū)自治的主人翁觀念,激發(fā)大家參與社區(qū)公共事務(wù)的意識。

“國家雖然倡導(dǎo)建設(shè)和諧社區(qū)已有多年,但以前大家只關(guān)起門來關(guān)注自己的小家,很多人并沒有參與建設(shè)和管理社區(qū)公共區(qū)域的概念,業(yè)委會把這筆錢分發(fā)給大家,主要是想告訴大家:社區(qū)的公共區(qū)域是大家的,這里產(chǎn)生的利益也是大家的?！壁w東亮向記者強調(diào),“我們把社區(qū)這個小環(huán)境治理好,也有利于社會這個大環(huán)境的治理?！?/p>

不過,去年以來,此前能把電梯廣告收入抓在手里的業(yè)委會想把這筆錢分給業(yè)主也遇到了困難。京師園小區(qū)業(yè)委會的會計徐春嬌告訴記者,由于國家開始力推法人和其他組織統(tǒng)一社會信用代碼制度,而業(yè)委會是居民自治組織,沒有統(tǒng)一社會信用代碼,因此無法在稅務(wù)部門開具發(fā)票。他們跑遍了街道辦、住建委、北京好幾個區(qū)的稅務(wù)部門,沒有哪個機構(gòu)能夠給業(yè)委會編碼。

“沒有統(tǒng)一社會信用代碼,開不了發(fā)票,我們就很難再從廣告商那里拿到錢?！毙齑簨蓪τ浾哒f,“除非委托物業(yè)和廣告公司簽合同,那這筆錢就又進到物業(yè)公司的腰包里,能否再用到業(yè)主身上,可就難說了?！保ㄓ浾咭狡剑?/p>