限房?jī)r(jià)項(xiàng)目降價(jià)，是為跑量還是營銷策略？

未出現(xiàn)普遍大幅降價(jià)，僅有部分項(xiàng)目在開盤或者節(jié)假日推出特價(jià)房或優(yōu)惠

據(jù)新京報(bào)記者觀察，目前，去化最多的是瀛海府一期，基本售完。但有部分項(xiàng)目網(wǎng)簽去化較低，僅為個(gè)位數(shù)。 新京報(bào)記者 段文平 攝

限房?jī)r(jià)項(xiàng)目整體去化存高壓的情況下，不少開發(fā)商正在謀求多樣的營銷手段。近日，北京新房市場(chǎng)上出現(xiàn)不少限房?jī)r(jià)項(xiàng)目降價(jià)促銷的聲音。為了一探究竟，新京報(bào)記者走訪大興、房山等區(qū)域的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，并未有普遍性的、大幅度的降價(jià)，不過，確實(shí)有部分項(xiàng)目在開盤或者節(jié)假日推出特價(jià)房或優(yōu)惠房源。

有項(xiàng)目推出特價(jià)房

位于北京市房山區(qū)的旭輝城項(xiàng)目已經(jīng)于今年6月份開盤，當(dāng)記者詢問該項(xiàng)目是否有降價(jià)或者優(yōu)惠情況時(shí)，該項(xiàng)目的銷售人員主動(dòng)向記者介紹了一批低價(jià)房源：“我們最近有一個(gè)特惠活動(dòng)，先前有一批房源是給工程部的，但是他們現(xiàn)在需要回款，委托我們把房子賣掉，把現(xiàn)金給他們，所以這批房源價(jià)格比較低，總價(jià)大概會(huì)降10萬-20萬，統(tǒng)一在周末推出?！贝送?，該銷售人員還表示：“如果您是團(tuán)購的話，跟著周末的看房團(tuán)，可以有一個(gè)10萬抵15萬的優(yōu)惠?！?/p>

位于亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的首創(chuàng)遠(yuǎn)洋禧瑞天著項(xiàng)目于9月5日開盤，該售樓處銷售人員向記者表示：“目前，項(xiàng)目均價(jià)在52695元/平方米，并未有降價(jià)；但是對(duì)于首付困難的客戶可以實(shí)行分批次繳納首付款。”

新京報(bào)記者隨后向項(xiàng)目開發(fā)商首創(chuàng)置業(yè)進(jìn)行了求證：“現(xiàn)在執(zhí)行的是一周之內(nèi)交20%，一個(gè)月內(nèi)簽約補(bǔ)齊另外20%。主要是由于取證后即開盤銷售，部分購房客戶反映立即籌措資金有困難，本著國有企業(yè)社會(huì)責(zé)任擔(dān)當(dāng)，落實(shí)房住不炒的主體責(zé)任，允許個(gè)別剛需購房者盡快在一月內(nèi)湊齊首付，再簽約購房?！?/p>

隨著“金九銀十”的到來，遠(yuǎn)洋萬和斐麗的銷售人員告訴記者：“目前，項(xiàng)目的均價(jià)在每平方米5.2萬元左右，案場(chǎng)預(yù)計(jì)在中秋節(jié)和國慶節(jié)的時(shí)候做活動(dòng)，到時(shí)候可能會(huì)有特價(jià)房的推出?！蔽挥诖笈d義和莊的金悅府銷售人員同樣也表示，預(yù)計(jì)項(xiàng)目10月份開盤，可能會(huì)推出一些限價(jià)房。

在走訪中，多名不同項(xiàng)目的銷售向記者表示，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目由于政府限價(jià)，本身價(jià)格相比于周邊樓盤較低，自身調(diào)價(jià)的空間并不大，更多是案場(chǎng)優(yōu)惠和假期活動(dòng)。

前期價(jià)格讓步，刺激需求

事實(shí)上，記者在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，有限房?jī)r(jià)項(xiàng)目部分已經(jīng)入市的房源中，價(jià)格差異較大。有業(yè)內(nèi)人士透露，位于大興區(qū)的和悅?cè)A錦項(xiàng)目于9月9日開盤，開盤當(dāng)天，東西向房源要比南北向的便宜大約60萬一套，項(xiàng)目銷售人員告訴記者，剩余東西向房源中的89平方米三居室，總價(jià)在402萬-420萬元，而南北向的89平方米，總價(jià)在460萬-475萬元。

已于8月31日開盤的頤景萬和項(xiàng)目，開盤當(dāng)天打出了9.9折的優(yōu)惠。不過銷售人員表示，也就開盤當(dāng)天有優(yōu)惠。記者在售樓處現(xiàn)場(chǎng)的銷控板上看到，同樣的戶型，因?yàn)闃菞?、樓層的不同，價(jià)格差異較大。據(jù)銷售人員講解，同樣的85平方米三居室，2號(hào)樓是價(jià)格在5.6萬元/平方米左右，而4號(hào)樓價(jià)格在5.4萬/平方米左右，主要是因?yàn)?號(hào)樓臨著馬路，2號(hào)樓下是小區(qū)花園。

同時(shí)入市房源，不同樓棟不同樓層價(jià)格差異大；首批次入市房源低于銷售均價(jià)，這在限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售市場(chǎng)成為一種常態(tài)。在北京有布局限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的開發(fā)商人士就告訴記者，首期開盤價(jià)格較低，是因?yàn)槲恢幂^差，后期樓盤價(jià)格會(huì)有所調(diào)整。

在合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅看來，“其實(shí)這是開發(fā)商的價(jià)格策略，談不上降價(jià)，開發(fā)商按照市場(chǎng)現(xiàn)狀和企業(yè)經(jīng)營需要隨行就市，對(duì)初期入市樓棟制定相對(duì)合理的價(jià)格，有利于項(xiàng)目后期的持續(xù)銷售?！?/p>

不過，郭毅表示，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目限定了單套的最高售價(jià)和項(xiàng)目整體銷售均價(jià)，沒有限制最低售價(jià)，從這點(diǎn)來看，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目也有降價(jià)的可能性，降價(jià)的空間取決于開發(fā)商的成本和政府限價(jià)之間的利潤(rùn)比例。如果利潤(rùn)較高，同時(shí)在去化上有一定壓力的話，開發(fā)商有一定的調(diào)價(jià)空間。此外，運(yùn)用價(jià)格杠桿，可以拉動(dòng)購房需求的短期釋放。對(duì)于企業(yè)來說，如果前期做出價(jià)格讓步，會(huì)讓購房者看到項(xiàng)目未來處于價(jià)格逐漸上漲的走勢(shì)，有利于初期銷售結(jié)果的達(dá)成。

■ 后市

66宗新供宅地增加市場(chǎng)壓力

9月12日，北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會(huì)發(fā)布了近期擬計(jì)劃供應(yīng)住宅用地的情況表，共新增土地66宗，合計(jì)規(guī)劃建筑面積計(jì)933萬平方米。新增巨量宅地供應(yīng)，對(duì)于購房者和開發(fā)商來說，無疑是件好事。但對(duì)集中入市的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目來說，去化壓力將增加。

對(duì)于巨量宅地供應(yīng)入市，且可能大概率是共有產(chǎn)權(quán)及限房?jī)r(jià)項(xiàng)目地塊，麥田房產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張葉松表示，房地產(chǎn)建設(shè)通常需要兩年左右的周期，近期土地供應(yīng)的集中釋放，不會(huì)馬上對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)帶來影響，但對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)供需預(yù)期與控制房?jī)r(jià)、房租的過快上漲都將起到積極的作用。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅也認(rèn)為，明年市場(chǎng)會(huì)更嚴(yán)峻，政府推出66宗住宅用地計(jì)劃，目的可能是向市場(chǎng)傳遞一種信號(hào)，雖然今年上半年土地供應(yīng)不是很多，但政府還有很多儲(chǔ)備土地。從目前市場(chǎng)現(xiàn)狀來看，去年土地供應(yīng)過大，造成今年市場(chǎng)供過于求，如果繼續(xù)保持這樣的供地規(guī)模，會(huì)給未來市場(chǎng)產(chǎn)生更大壓力。

此外，郭毅還表示，從目前北京土地市場(chǎng)看，不是供不應(yīng)求，也并非地價(jià)高企的問題，而是因限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的去化壓力，導(dǎo)致一些房企對(duì)于在北京拿地有一定疑慮。

本版采寫/新京報(bào)記者 段文平 徐倩 張曉蘭