作者:中國人民大學(xué)重陽金融研究院高級研究員 董希淼

近段時間,部分城市房租上漲較快,其原因既有住房租賃市場供給不平衡的影響,也存在資本大規(guī)模進入競相抬高租金等問題,尤其是形形色色的“租金貸”等住房租賃信貸產(chǎn)品蘊藏著較大的風險,需引起關(guān)注。

當前,住房租賃市場主要有三類信貸產(chǎn)品:

第一類是商業(yè)銀行提供的住房租賃貸款。如中國建設(shè)銀行基于借款人資信狀況,采用“信用+保證”形式,根據(jù)借款人的工作年限、收入、征信等情況,給予期限最長10年、額度最高100萬元的貸款,利率基本為基準利率。在該模式下,房東一次性收取租金,租客按約定向銀行還款付息。

第二類是長租公寓托管機構(gòu)聯(lián)合第三方機構(gòu)推出的住房租賃信貸產(chǎn)品。租客往往要同時簽訂兩份合同,即租房合同和貸款合同。在該模式下,貸款機構(gòu)發(fā)放的貸款一次性付給長租公寓,租客按月向貸款機構(gòu)還款,房東基本上按月收租。由此,長租公寓托管機構(gòu)占用房東一部分租金,形成資金池。

第三類則是中小房產(chǎn)中介機構(gòu)的“租金貸”。比如,一些中小房產(chǎn)中介機構(gòu)伙同網(wǎng)貸平臺,在未經(jīng)租客同意的情況下,誘騙租客簽訂借貸協(xié)議。租客也需簽訂租房合同和借款合同,但一般情況下,租客并未意識到借款合同的存在。在該模式下,表面上租客按月付租金,實際上是每月向網(wǎng)貸平臺還貸,還存在中介機構(gòu)非法侵占他人財物等隱患。若中介機構(gòu)將資金挪用,風險將進一步加大。

對于租客來說,規(guī)范的住房租賃信貸產(chǎn)品通過“月付”的形式,能一定程度上減輕租客的經(jīng)濟負擔;對長租公寓的托管機構(gòu)或中介機構(gòu)來說,也能為其補充一定的流動性資金。但違法的“租金貸”,大大增加了租客的成本。若托管機構(gòu)或中介機構(gòu)資金鏈出現(xiàn)問題,租賃企業(yè)無法按期向房東付款,房東和租客的權(quán)益都會受影響。近期“爆倉”的杭州鼎家長租公寓就是例證。

當前,金融監(jiān)管部門對商業(yè)銀行、消費金融公司的個人貸款在受理調(diào)查、風險評價、受托支付、貸后管理等方面都有嚴格規(guī)定,對個人住房貸款還有首付比例等要求。但是,目前尚無對住房租賃信貸的統(tǒng)一管理規(guī)定,對中介機構(gòu)聯(lián)合信托公司等發(fā)放的租房貸款要求并不明確,對網(wǎng)貸平臺發(fā)放的“租金貸”等管理也存在空白。因此,應(yīng)加強制度建設(shè),盡快補齊住房租賃信貸管理短板。下一步,應(yīng)根據(jù)《個人貸款管理暫行辦法》等規(guī)定,制定統(tǒng)一的管理細則,明確從業(yè)機構(gòu)管理要求,規(guī)范住房租賃信貸行為,加強住房租賃信貸審慎經(jīng)營,促進住房租賃市場健康發(fā)展,維護消費者合法權(quán)益。

具體來看,對第一類產(chǎn)品,應(yīng)大力鼓勵。采取正向激勵等措施,推動正規(guī)金融機構(gòu)進一步創(chuàng)新產(chǎn)品和服務(wù),同時也應(yīng)做好資金監(jiān)控,防范房東利用住房租賃信貸產(chǎn)品套現(xiàn)。對第二類產(chǎn)品,應(yīng)加強規(guī)范,如明確借貸條件、申請方式等,既要方便租客借貸,也要防止過度借貸,將借貸杠桿控制在合理水平。同時,要對沉淀在長租公寓運營機構(gòu)的資金實行托管或集中存管,減少資金被挪用的可能。對第三類產(chǎn)品應(yīng)嚴厲打擊。在互聯(lián)網(wǎng)金融風險專項整治的框架下,深入開展網(wǎng)絡(luò)借貸風險整治行動,大幅度提高違法成本,加大對違法房產(chǎn)中介及網(wǎng)貸平臺的打擊力度。