中新經(jīng)緯客戶端8月16日電(趙競(jìng)凡)北京房租上漲 “鍋”誰來背？七、八月份是傳統(tǒng)的租房旺季，房租有所上升并不令人意外。但今年的漲幅，卻比往年“兇猛”許多，原因何在？

今年以來，北京市房屋租金水平持續(xù)上升。北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-7月，北京市租賃房房租水平較去年同期上漲3.1%。單看7月份，租賃房房租同比上漲2.8%，環(huán)比上漲0.2%。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，東城區(qū)和順義區(qū)房租環(huán)比漲幅居前，分別為10.5%和10.7%。具體到小區(qū)，環(huán)比漲幅更加明顯，部分小區(qū)甚至超過30%。

資料圖 

長(zhǎng)租公寓“搶房抬價(jià)”、“功不可沒”？

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號(hào)：jwview)分析稱，除畢業(yè)季需求旺盛等傳統(tǒng)原因之外，出租房源的結(jié)構(gòu)性變化也會(huì)導(dǎo)致房租上漲?！昂芏嘧赓U企業(yè)，特別是長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，低價(jià)囤積中低端房源，對(duì)其進(jìn)行升級(jí)改造；改造完成后，他們將房屋高價(jià)出租，賺取租金上漲帶來的差價(jià)。”張大偉說。

此外，有媒體報(bào)道稱，部分長(zhǎng)租公寓品牌為搶房源而哄抬房?jī)r(jià)，導(dǎo)致房租水平被推高。華夏時(shí)報(bào)報(bào)道了這樣一個(gè)案例：某業(yè)主掛牌出租位于東四環(huán)的總面積180多平方米的四居室時(shí)，鏈家、潤(rùn)邦、中天置地三家房產(chǎn)中介同時(shí)介入；該業(yè)主原本預(yù)期的房租為每月6500元，最終卻被中天置地以每月8000元的價(jià)格簽下，成交價(jià)比業(yè)主最初報(bào)價(jià)高了23%。

對(duì)于長(zhǎng)租公寓是否推漲房租，思源地產(chǎn)首席分析師郭毅的看法是，此前以小業(yè)主房為主要房源的租賃市場(chǎng)在迎來規(guī)?；赓U企業(yè)入場(chǎng)后，一部分對(duì)服務(wù)有更高要求的需求被喚醒。規(guī)模化租賃企業(yè)能提供比小業(yè)主更專業(yè)的配套服務(wù)，在此情況下，租金出現(xiàn)上漲是正常的。

中信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師陳聰則認(rèn)為，注重吃租賃差價(jià)、毛利率較高、產(chǎn)品增值少的分散式長(zhǎng)租公寓企業(yè)，可能會(huì)對(duì)推高房租起到推波助瀾的作用；但注重增值服務(wù)、積極改造房源且毛利率較低的分散式長(zhǎng)租公寓企業(yè)，反倒有利于穩(wěn)定租金水平。

據(jù)58集團(tuán)發(fā)布的《有“調(diào)”不紊——2018年上半年樓市報(bào)告》，長(zhǎng)租公寓在一線和重點(diǎn)二線城市受到了熱捧，其中，北京對(duì)長(zhǎng)租公寓的需求最高。

▲截圖來源：《有“調(diào)”不紊——2018年上半年樓市報(bào)告》

供不應(yīng)求，北京租賃缺口達(dá)400萬間

比起長(zhǎng)租公寓對(duì)租房市場(chǎng)的影響，專家表示，供不應(yīng)求是房租被推高的重要原因。貝殼研究院近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，目前北京租賃人口為800萬人，而租賃房源量?jī)H為350萬間，租賃缺口達(dá)400萬間以上。

缺口是如何產(chǎn)生的？蘇寧金融研究院特約研究員江瀚認(rèn)為，根本原因是房?jī)r(jià)與工資水平之間存在較大差距，這使租房成為大部分人的長(zhǎng)期選擇。他援引58集團(tuán)《中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告》稱，近10年來中國(guó)流動(dòng)人口(非本地戶籍)規(guī)模一直在增大，從2009年的1.8億增大到2017年的2.5億。其中，8.6%的人可以在工作地買房，67.3%的人則要靠租房來解決居住問題。因此，供不應(yīng)求才是當(dāng)前北京住房租賃市場(chǎng)的主要矛盾。

在上述報(bào)告提及的非本地戶籍人口中，外地生源畢業(yè)生是重要群體。據(jù)58集團(tuán)發(fā)布的《2018高校畢業(yè)生就業(yè)安居報(bào)告》，北京高校的外地生源畢業(yè)生中，有留京工作意愿的畢業(yè)生人數(shù)占所有外地生源畢業(yè)生的92.31%，排名居前三位。貝殼研究院認(rèn)為，因外地生源畢業(yè)生留京工作而產(chǎn)生的租賃需求在畢業(yè)季集中釋放，房東預(yù)期因此增強(qiáng)，租金面臨上漲壓力。

▲截圖來源：《2018高校畢業(yè)生就業(yè)安居報(bào)告》

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號(hào)：jwview)緯表示，還有一個(gè)原因不可忽視。2017年底以來，北京市對(duì)違規(guī)租賃住房的整頓不斷加強(qiáng)，潛在房源減少，這導(dǎo)致房屋租賃市場(chǎng)供不應(yīng)求，房租隨之上漲。

除此之外，郭毅提出，樓市調(diào)控政策也對(duì)租房需求的擴(kuò)大起到了推動(dòng)作用。自去年3月17日北京出臺(tái)“史上最嚴(yán)樓市調(diào)控政策”后，購房資質(zhì)審查變得更嚴(yán)格、首付比例提升、房貸利率從折扣到基準(zhǔn)再到上浮。“在這些政策的影響下，購房人群的購房資格及支付能力受到限制，因此部分人將居住需求轉(zhuǎn)移到租房市場(chǎng)，這導(dǎo)致租房需求增加、租金上漲?！惫惴Q。

人口+收入

兩大因素支撐租金上漲

當(dāng)談到房租時(shí)，租金回報(bào)率是繞不過去的重要概念。租金回報(bào)率是租金與房?jī)r(jià)的比值，用來衡量租房收益情況。張大偉認(rèn)為，北京市房屋租金回報(bào)率長(zhǎng)期偏低，僅有1-2%，隨著房?jī)r(jià)的上漲，未來房租有持續(xù)上漲的動(dòng)力。

江瀚進(jìn)一步提出，在“房住不炒”基調(diào)的影響下，部分“炒房黨”可能會(huì)變身“包租公”、“包租婆”，將房租作為重要的收益來源。

而長(zhǎng)江證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師謝皓宇則認(rèn)為，北京目前的租金收益率并不低，“雖然北京的租金回報(bào)率不足2%，而國(guó)際上很多大城市的租金回報(bào)率往往超過3.5%，但前者是實(shí)際收益率，后者是名義收益率”。

謝皓宇解釋稱，在可比口徑下，計(jì)算名義收益率時(shí)，要在實(shí)際收益率的基礎(chǔ)上加上潛在通脹率。因此，將中國(guó)一線城市實(shí)際租金回報(bào)率1.5%加上2.0%的通脹，得到的數(shù)字與國(guó)外例如英國(guó)3.2%的租金回報(bào)率加上0.6%的通脹后的回報(bào)水平幾乎一樣。

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此外他提到，過去兩年間，以北京為代表的一線城市曾出現(xiàn)過房租停止上漲的情況。而按照房?jī)r(jià)、房租同方向變動(dòng)的規(guī)律來看，在房?jī)r(jià)上漲的情況下，房租也應(yīng)上漲。

對(duì)此，謝皓宇給出的分析是，過去2年間，北京的舊產(chǎn)業(yè)遷出速度超過新產(chǎn)業(yè)遷入速度，因新產(chǎn)業(yè)遷入而增加的高收入人口數(shù)量不及因舊產(chǎn)業(yè)遷出而減少的低附加值人口數(shù)量，總?cè)丝跀?shù)量因此出現(xiàn)了下滑，隨之產(chǎn)生的便是租房需求的減少及租金水平的下降。

但他同時(shí)指出，這不過是短期現(xiàn)象，當(dāng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整完成時(shí)(預(yù)計(jì)整個(gè)調(diào)整過程需要2-3年)，新產(chǎn)業(yè)形成所帶動(dòng)的勞動(dòng)力收入將大幅超過舊產(chǎn)業(yè)的勞動(dòng)力收入，在收入增加的前提下，租金水平也會(huì)上升。

目前，租賃市場(chǎng)已成為住房供應(yīng)體系中日漸重要的一環(huán)。早在2016年，國(guó)務(wù)院辦公廳就發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，提出要支持租賃住房建設(shè)，培育市場(chǎng)供應(yīng)主體，鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)；2017年4月，住建部和國(guó)土資源部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，明確要求增加租賃住房有效供應(yīng)，以及在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市，開展集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

根據(jù)北京市政府規(guī)劃，2017-2021年，北京將建設(shè)50萬套租賃住房。2017年北京市已經(jīng)確定了39個(gè)集體土地租賃住房項(xiàng)目，主要涉及朝陽、海淀、豐臺(tái)、順義、昌平、大興等12個(gè)區(qū)，建設(shè)用地約203公頃，總建設(shè)面積約321萬平方米。在2018年，北京市將繼續(xù)推動(dòng)200公頃集體土地租賃住房項(xiàng)目入市。同時(shí)，在貸款及融資方面給予扶持。

張大偉認(rèn)為，由于上述租賃住房仍未大規(guī)模入市，北京市租賃住房市場(chǎng)仍舊供不應(yīng)求，但隨著該批租賃住房的集中入市，供需失衡現(xiàn)狀將得到改善。

此外，貝殼研究院表示，8月仍是租賃旺季，預(yù)計(jì)成交將與7月持平或有進(jìn)一步上升，租金水平仍有上漲壓力，但漲幅將會(huì)收窄。(中新經(jīng)緯APP)