多家機構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，北京住房租金正處在上升通道。北京租賃市場存在房源短缺、供應(yīng)總量少、供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡等問題，此外租賃中介機構(gòu)搶房哄抬房租的消息也引發(fā)熱議。在“房住不炒”的邏輯下，如何實現(xiàn)租賃市場的穩(wěn)定發(fā)展？

大城市，尤其是北京住房租金走勢，最近成為朋友圈刷屏的話題。

據(jù)貝殼研究院（原鏈家研究院）統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年前7個月，北京鏈家租金指數(shù)同比上漲10.7%，略高于2015年和2017年漲幅，低于2016年漲幅。單月來看，7月北京每平米月租金為91.5元，環(huán)比上漲2.2%。

多家機構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示，北京住房租金正處在上升通道。一方面，從供需結(jié)構(gòu)來看，北京政策調(diào)整帶來的供應(yīng)暫時性減少，租賃土地尚未形成供應(yīng)，疊加消費升級下的租賃需求升級，以及高校畢業(yè)季帶來的需求集中爆發(fā)，成為北京近期租金上漲的主要原因。

另一方面，“中介哄抬房租”的話題也在近期引發(fā)熱議。多位受訪人士均向21世紀(jì)經(jīng)濟報道指出，應(yīng)當(dāng)建立租金價格管控機制，改變住房租賃市場定價混亂的現(xiàn)狀。

住房租賃供需緊張

據(jù)我愛我家集團研究院數(shù)據(jù)，2018年7月，北京的住房租賃月租金均價為4902元/套，環(huán)比6月份上漲2.9%，漲幅較6月份收窄了1.3個百分點。其中，普租的租金均價環(huán)比上漲6.2%，公寓的租金均價環(huán)比上漲1.4%。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，7月北京每平米月租金為91.5元，環(huán)比上漲2.2%。中房協(xié)更為實時的數(shù)據(jù)顯示，北京近一月實時每平方米月租金為93.79元，環(huán)比上漲1.58%，同比上漲19.78%。

從區(qū)域來看，多家機構(gòu)數(shù)據(jù)均顯示，東城區(qū)、西城區(qū)位列租金價格前兩位，且每平米月租金均超過了120元。

從漲幅來看，數(shù)據(jù)差異較大。貝殼數(shù)據(jù)顯示，順義區(qū)以10.7%的漲幅居首，東城區(qū)則達到了10.5%。而據(jù)中房協(xié)的數(shù)據(jù)，兩區(qū)租金分別下滑3.03%和上漲2.76%。

“個別數(shù)據(jù)差異沒有必要過度解讀。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，不同機構(gòu)統(tǒng)計口徑不一樣，不同區(qū)域的房源、統(tǒng)計樣本不一樣，在一些房源相對較少的地區(qū)，機構(gòu)的部分?jǐn)?shù)據(jù)受少數(shù)樣本影響較大。

而在高端市場方面，租金價格同樣有所上漲，但漲幅低于全市平均價格。第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京市高端公寓平均租金為每平方米每月168元，環(huán)比上漲2.2%，同比上漲7.2%。

多位分析人士指出，北京租賃市場的房源短缺，供應(yīng)總量不足，同時存在供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡的問題，從長期來看，北京租金上漲的大趨勢不會變。

短期來看，畢業(yè)季租賃需求的集中爆發(fā)，也被認為是此輪租金上漲的重要推動因素。

貝殼研究院分析指出，半年來北京房價上漲的主要推動力主要有幾方面原因。一是北京加強租賃市場監(jiān)管，集中清理與拆除違規(guī)公寓、群租房及隔斷房等不符合消防安全的租賃住房，帶來市場房源暫時性的減少。二是居住消費升級下，品質(zhì)租賃需求增多，引致平均租金上漲。三是2017年末開始，外圍城區(qū)不符合居住要求的違規(guī)建筑、群租房等被清理，租賃人口向內(nèi)城轉(zhuǎn)移，中心城區(qū)租賃成交占比增多。四是業(yè)主預(yù)期不斷抬高，掛牌價持續(xù)上升。

不過，作為租金上漲的重要限制因素，北京的租金收入比相對穩(wěn)定。貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，從租金收入比來看，2018年上半年北京市居民租金收入比為22.2%，略高于2015年和2017年，略低于2016年，仍處于30%以內(nèi)的合理范圍。

中介搶房推波助瀾？

一直以來，住房租賃市場被認為相對更加市場化，是市場競爭、博弈的結(jié)果。

新城集團高級副總裁歐陽捷向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，雖然政府在推動租賃合同的備案，但是因為缺乏行政手段效果并不理想。在政府相對缺位的背景下，租金更多取決于租房市場供需雙方的博弈。

但也有觀點指出，目前房租過快上漲的問題在于，隨著資本的大量進入，租賃中介機構(gòu)快速掌握了大量房源并獲得定價權(quán)，租客在租金博弈的過程中過于弱勢。

這與租賃中介機構(gòu)的盈利模式有關(guān)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，對于很多中介公司來說，目前在租賃市場的業(yè)務(wù)很大部分都是通過低價囤房，包裝高價出租，賺的是租金上漲的差價。

在這樣的商業(yè)模式下，租賃中介機構(gòu)被認為“天然”會希望房租價格上漲。

清華水木論壇近日有網(wǎng)友發(fā)帖稱，他掛出的位于天通苑的120平三居室，預(yù)期價位每月7500元，但在兩家中介三輪抬價之后，房租原地暴漲3300元，高達每月10800元。

這似乎并非個例，一些案例表明，租賃中介機構(gòu)對租賃成本的控制正在放松。一位新入住太陽宮某小區(qū)三室兩廳戶型的租客小張告訴記者，他所租住的房屋，租賃中介機構(gòu)以遠高于前期租金價格的每月兩萬元從業(yè)主手中獲得房源，但由于物業(yè)只允許租賃中介機構(gòu)增設(shè)一個隔間，現(xiàn)在可能難以覆蓋成本。

同時，租客的議價空間也被進一步壓縮。根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，7月北京房屋租賃的議價空間進一步收窄，6月降至3.7%，為2017年以來最低水平。

8月15日，貝殼研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)撰文回應(yīng)租賃中介機構(gòu)“高價拿房”問題稱，此類事件更多屬于個案。

楊現(xiàn)領(lǐng)認為，專業(yè)化機構(gòu)有房源供應(yīng)量更可預(yù)期、更穩(wěn)定，定價更穩(wěn)定、波動幅度相對更小，同時通過糾正戶型錯配，能夠有效擴大市場供給，因此可以平抑租金漲幅。同時，由于專業(yè)運營機構(gòu)的市場占有率仍然十分有限，對市場的正面促進作用很難發(fā)揮。

有長租公寓的管理人士向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，住房租賃市場定價混亂、管理缺失的現(xiàn)狀并沒有得到根本解決。租賃中介機構(gòu)的成本上漲，最終會轉(zhuǎn)嫁到租客的房租上。

此前，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉在接受21世紀(jì)經(jīng)濟報道采訪時表示，要實現(xiàn)租賃市場的規(guī)范化發(fā)展，首要解決的就是價格問題。如何合理規(guī)范租賃價格上漲和下移的空間，如何規(guī)范相關(guān)中介費用、服務(wù)費用的收取和定價，都需要政策進一步落實。

實際上，租金上漲的管控在發(fā)達國家已有先例。德國通過《民法典》《租金額度規(guī)定法》《出租權(quán)利修改法案》等立法渠道，對維護承租人合法權(quán)益進行保護，并對一定期限內(nèi)的最近漲幅做出限制。

嚴(yán)躍進則呼吁，從“房住不炒”的邏輯看，必須出臺租賃市場管控政策，而且要對租賃合同等進行管控，這樣才能夠?qū)崿F(xiàn)租賃市場的穩(wěn)定發(fā)展。