廣州市近日印發(fā)了《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》,提出“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益,保障租購?fù)瑱?quán)”,引起全國熱議。

從2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會議中提出,要大力發(fā)展租賃市場,建立購租并舉的住房制度以來,各級政府部門不斷出臺相關(guān)政策文件,支持租賃市場的發(fā)展。2016年國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》中指出,實行購租并舉,培育和發(fā)展住房租賃市場,是深化住房制度改革的重要內(nèi)容,是實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標(biāo)的重要途徑。中央經(jīng)濟(jì)工作會議也指出,要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位。要加快住房租賃市場立法,加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展。近日,住建部等九部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》,要求在人口凈流入的大中城市,加快發(fā)展住房租賃市場。目前已選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。

筆者認(rèn)為,租購?fù)瑱?quán)既是政策導(dǎo)向,也是民心所向。租購?fù)瑱?quán)的實現(xiàn),一定會引起人們住房消費觀念的轉(zhuǎn)變,促進(jìn)租賃市場大力發(fā)展,進(jìn)而對實現(xiàn)購租并舉、平抑房價,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展起到重大作用。

在上個世紀(jì)80年代住房制度改革之前,我國的住房制度就是租賃制度。隨著我國經(jīng)濟(jì)體制由計劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變,我國的住房制度也在不斷進(jìn)行改革。原來的住房福利供給制度,已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)樽》可唐分贫?房改的目標(biāo)就是實現(xiàn)住房商品化。住房作為商品,可以進(jìn)行買賣。

伴隨著人口的增加,人民生活水平的提高,城鎮(zhèn)化步伐的加快,城鎮(zhèn)住房需求不斷增加,進(jìn)而房價不斷上漲。住房不僅是人們的基本剛需,滿足了人們的居住功能,還被賦予了一定的投資功能。加之,孩子上學(xué)也是就近入學(xué),與擁有的住房掛鉤,每個家長都不愿意自己的孩子輸在起跑線上,都愿意自己的孩子能上一所好學(xué)校,所以,人們習(xí)慣了買房的思維。

于是,盡管不斷上漲的房價超出了很多人的購房能力,但是,由于孩子上學(xué)與擁有的住房掛鉤,所以,很多人即使沒有購房能力,也要背負(fù)巨額的債務(wù),為子女上學(xué)而加入到購房的行列當(dāng)中。

雖然在目前高房價下,僅僅就滿足居住功能而言,買房更劃算。因為用購買住房的投資利息來租同樣一套住房已經(jīng)綽綽有余。但是,很多人仍然不租房,而選擇買房的主要原因,就是因為租房解決不了子女入學(xué)問題,不能到更好的學(xué)校就讀。

因此,未來租售同權(quán)一旦實現(xiàn),租賃住房也能得到同樣的教育機(jī)會,則因子女入學(xué)而不得以購房的家庭將轉(zhuǎn)向租房。這樣便減少了人們買房的需求,從而對抑制房價起到一定作用。如果房價漲幅得到抑制,買房沒有差價可賺,那么投機(jī)投資的需求也會大大減少。進(jìn)而,減少房價上漲的壓力。

租賃住房市場的發(fā)展不僅是市場的選擇,也是政府的導(dǎo)向。現(xiàn)在各地都在不斷加大公租房等租賃住房的供應(yīng)。未來“十三五”期間,北京將增加150萬套住房供應(yīng),其中租賃類住房將占30%。上?！笆濉逼陂g預(yù)計新增供應(yīng)近170萬套各類住房,其中包括70萬套租賃住房,占總數(shù)的41.2%。

目前很多城市已經(jīng)進(jìn)入了存量房時代,很多存量房是上個世紀(jì)八九十年代的老房子,這些老房子戶型小、總價低,區(qū)位好、有較好的教育資源配套,正好適宜用于發(fā)展租賃住房。租賃住房是真正的剛性住房需求,能夠?qū)崿F(xiàn)真正的就近就業(yè)居住,隨學(xué)而居,為實現(xiàn)職住均衡、緩解城市交通擁堵起到一定積極作用。

未來通過政府稅收、金融等政策支持,機(jī)構(gòu)租賃、長租公寓將得到大力發(fā)展,過去租賃住房關(guān)系不穩(wěn)定的局面將大大改變。未來租賃交易信息平臺也將建立起來,通過信息平臺的建立,不僅為租賃雙方提供租賃服務(wù),也真實的記錄租賃雙方的租賃關(guān)系,穩(wěn)定的租賃關(guān)系也為租售同權(quán)的實現(xiàn)提供了依據(jù),未來在某地穩(wěn)定的租住若干年以后就有可能得到均等化的教育資源等服務(wù)。

在發(fā)展住房租賃市場時,我們可以借鑒德國等其他國家的經(jīng)驗,為穩(wěn)定的租賃關(guān)系的建立提供政策支持和法律保障。目前德國租賃住房的家庭占到55%,與其政府保護(hù)承租人的權(quán)利的政策是分不開的。根據(jù)德國房屋租賃法,出租者沒有權(quán)利將租戶趕走,租金漲幅3年內(nèi)不得超過20%,2015年又調(diào)整為10%。

我們目前住房擁有率在80%以上,租賃市場的份額畸低,機(jī)構(gòu)租賃更是只占2%左右,而發(fā)達(dá)國家機(jī)構(gòu)租賃要占20%-30%的比例。因此,我國在發(fā)展租賃市場時,一定要分析我國的國情,對癥下藥。目前發(fā)展租賃市場的一個主要問題是,在目前高房價下,購買住房用于租賃經(jīng)營是實現(xiàn)不了盈利的,所以,不能一味的學(xué)習(xí)德國的房租控制辦法,而是堅持公平交易的原則,對租賃雙方給予相應(yīng)的政策支持,既應(yīng)出臺相應(yīng)的稅收、金融支持政策,提高機(jī)構(gòu)和個人租賃住房的積極性,更多的供給租賃房源;另一方面也應(yīng)給予承租人賦權(quán),實現(xiàn)租購?fù)瑱?quán)尤其是教育資源的賦權(quán);還要建立租賃住房交易信息平臺,完善租賃市場信息。

租售同權(quán)一定會對租賃市場起到極大的推動作用,使購租并舉成為現(xiàn)實,也為平抑房價、為房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。(作者系首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授)