北京751園區(qū)中的奧迪亞太設計研發(fā)中心

　　來源： 中國文化報·美術文化周刊  作者：孔德

　　2014年可謂是中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)的政策年，尤其是下半年，各大部委及相關部門相繼頒出條文，土地、資金、產(chǎn)業(yè)等園區(qū)行業(yè)的立足根本先后被觸及。其中，清理地方優(yōu)惠政策等為產(chǎn)業(yè)園區(qū)戴上了緊箍咒，而鼓勵工業(yè)用地二次開發(fā)等政策則釋放了行業(yè)利好。應對變局，微妙的變化正在發(fā)生。  

　　2014年12月9日，國務院發(fā)布的《國務院關于清理規(guī)范稅收等優(yōu)惠政策的通知》(以下簡稱“62號文”)，從稅收方面規(guī)范了園區(qū)招商的路徑。62號文提出，除相關法律法規(guī)規(guī)定的稅政管理權限外，各地區(qū)一律不得自行制定稅收優(yōu)惠政策。未經(jīng)國務院批準，各部門起草其他法律、法規(guī)、規(guī)章、發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域政策都不得規(guī)定具體稅收優(yōu)惠政策。

　　在中央級文件出臺后，隨著相關細則的出臺、各地方的落實，可以預見，部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)或將感受到市場的寒意；模式優(yōu)秀、硬實力強的園區(qū)運營主體，有望擁有更加公平的競爭格局。而應對新的政策環(huán)境，如何抓住核心競爭力，完成自我升級和迭代，將成為擺在所有園區(qū)運營主體面前的現(xiàn)實問題。

　　“去地產(chǎn)化”已成業(yè)界共識

　　從廢舊廠房到動漫產(chǎn)業(yè)基地、文化產(chǎn)業(yè)園、影視基地、主題公園，文化地產(chǎn)的發(fā)展道路越走越寬。作為地產(chǎn)領域的一個分支，文化地產(chǎn)雖不如商住地產(chǎn)那樣暴利，但與普通行業(yè)相比，仍具有相當可觀的利潤空間。

　　許多開發(fā)商建設文化產(chǎn)業(yè)園的目的就是通過政策優(yōu)惠，以低廉的價格拿到土地，再進行地產(chǎn)開發(fā)，而一些地方針對文化產(chǎn)業(yè)園的審批制度亟待完善，讓投機開發(fā)商有機可乘，在沒有經(jīng)過專業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的基礎上開發(fā)建設，盡管優(yōu)惠政策一時能夠吸引足夠多的入園企業(yè)，但嚴重匱乏產(chǎn)業(yè)服務能力的園區(qū)阻礙了入園企業(yè)的發(fā)展步伐，更將對園區(qū)發(fā)展造成極大的困擾。

　　62號文通知，嚴禁對企業(yè)違規(guī)減免或緩征行政事業(yè)性收費和政府性基金、以優(yōu)惠價格或零地價出讓土地，并且嚴禁低價轉讓國有資產(chǎn)、國有企業(yè)股權以及礦產(chǎn)等國有資源。

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域資深從業(yè)人員指出，文化地產(chǎn)要長期發(fā)展就必須加快“去地產(chǎn)化”的進程。盈利模式不成熟造成了開發(fā)商需要通過房地產(chǎn)盈利，將文化產(chǎn)業(yè)園建設引向可持續(xù)發(fā)展道路需要政府和企業(yè)共同努力。

　　減少文化產(chǎn)業(yè)園地產(chǎn)化現(xiàn)象，一方面可以從建立成熟的盈利模式著手。文化產(chǎn)業(yè)園應該合理規(guī)劃產(chǎn)業(yè)鏈，產(chǎn)生集聚效應，為孵育龍頭企業(yè)創(chuàng)造良好條件；另一方面，引進優(yōu)秀人才也是文化產(chǎn)業(yè)園發(fā)展的重要因素，園區(qū)需要建立完善的人才選拔制度，吸引大批人才參與產(chǎn)業(yè)園建設。

　　比拼運營管理展開深度競爭

　　如果說早期的文化地產(chǎn)競爭還停留在圈地、銷售甚至招商上，那么新常態(tài)下的文化地產(chǎn)已開始轉向由核心環(huán)節(jié)運營管理的競爭。對于業(yè)內企業(yè)來說，或將面臨著轉型之痛、模式之變等一系列問題。

　　1月17日，萬達集團(以下簡稱“萬達”)對外發(fā)布了第四次轉型戰(zhàn)略，由原本投資、建設、管理均由萬達完成，通過房地產(chǎn)銷售收入現(xiàn)金流來投資萬達廣場的“重資產(chǎn)模式”，改為由合作機構專項基金投資，萬達負責設計、建設、招商、運營，使用萬達廣場品牌，通過分成來盈利的“輕資產(chǎn)模式”。

　　萬達官方稱，相比前三次轉型，第四次轉型范圍更廣、力度更大。萬達董事長王健林表示，轉型的方向是文化、旅游、金融、電商以及漢秀演出和電影樂園。不難看出，從地產(chǎn)業(yè)向文化產(chǎn)業(yè)轉型，是萬達轉型的重要一步。

　　王健林認為，文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展繁榮，是市場需求導致的必然趨勢，應當更具科技性和創(chuàng)新性，“搞文化產(chǎn)業(yè)，如果只是傳統(tǒng)的拍電影、演話劇，很難發(fā)展。真正發(fā)展起來還要創(chuàng)新，一用科技解決，二靠投資，這樣才有經(jīng)濟效益。”漢秀演出一票難求，電影樂園火爆開業(yè)，也印證了王健林的觀點。

　　萬達的主題公園，一開始就把目標定位為“同美國迪士尼樂園競爭”。王健林表示，廣州在建的主題公園，是為了同香港迪士尼樂園競爭，在無錫建設的文化旅游項目，也是要跟上海迪士尼競爭。他甚至表示，如果做得好，將來也可能直接去美國投資建主題樂園。“文化創(chuàng)新的更大追求，就是把中國文化發(fā)揚到世界。競爭是必然的，沒有誰可以壟斷，無論是行政壟斷還是市場壟斷，都是不可能永遠持續(xù)的。”

　　專家表示，競爭進入深水區(qū)之后，企業(yè)更須重視內功，比拼創(chuàng)新，以創(chuàng)造更多價值。而行業(yè)自身發(fā)展方式也必將由數(shù)量型轉向質量型。由“持有經(jīng)營”取代“圈地銷售”的發(fā)展模式，這或將是文化地產(chǎn)擺脫困境與風險的解藥。

　　精準化和差異化是核心競爭力

　　2014年6月，首部《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》出臺，上海、杭州等地已經(jīng)頒發(fā)出土地新政，土地“全生命周期管理”的時代揭開大幕。

　　751D·park北京時尚設計廣場(以下簡稱“751”)緊鄰798藝術區(qū)，是在北京正東電子動力集團有限公司退出生產(chǎn)的廠房基礎上建成的時尚設計產(chǎn)業(yè)園，集團在梳理了廠房的空間資源后決定效仿德國魯爾工業(yè)區(qū)建立一個具有國際化、高端化、時尚化、產(chǎn)業(yè)化和文化張力的綜合性時尚園區(qū)。

　　利用老工業(yè)資源，讓它的價值發(fā)生屬性變化，正是751掌門人季鵬的目標。他說：“采用一種新的城市化開發(fā)模式，不用重拆、重建，去構建出非高端耗能的新業(yè)態(tài)，是未來的市場。”

　　按照這個思路，751內的業(yè)界融合和跨界生態(tài)建設正在迸發(fā)出新的生命，園區(qū)在文化、設計、時尚和科技融合的基礎上，開始引入了新的文化生態(tài)。季鵬說：“2014年我們緊緊圍繞著產(chǎn)業(yè)發(fā)布一直到版權保護、商務交流以及后續(xù)可能的商業(yè)，包括整個外貿流的形成，都做了不同嘗試，另外，在751設計廣場也配備了文創(chuàng)策劃、媒體經(jīng)營、高端管理的自營團隊，奧迪亞太設計研發(fā)中心的物業(yè)也是我們自營的形式。我想，751這個小小的點也許會有放大的機會。”

　　專家表示，中國即將進入“十三五”發(fā)展期，文化園區(qū)定位的精準化和差異化是未來的核心競爭力。文化園區(qū)招商要立足本園區(qū)的特點，瞄準目標企業(yè)，形成系統(tǒng)的多層次招商模式，以大企業(yè)形成集聚效應，以中小企業(yè)形成補充效應，以中介服務體系形成保障效應，從產(chǎn)城融合、精準定位、專業(yè)化運營、建設智慧園區(qū)、生態(tài)園區(qū)方面，提升園區(qū)品牌效應，提高招商的成功效率。