■ 央行發(fā)聲力挺首套房貸　差別化房貸政策不變

　　■ 銀行：短期大調(diào)按揭政策難度大

　　■ 業(yè)內(nèi)：下半年房貸趨松但“難言過(guò)度放松”

　　新聞背景

　　央行對(duì)改善住房

　　金融服務(wù)5要求

　　昨天下午，央行發(fā)布消息稱，人民銀行劉士余副行長(zhǎng)于5月12日主持召開(kāi)座談，討論當(dāng)前差別化住房信貸政策，其中，包括工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行等在內(nèi)的15家商業(yè)銀行負(fù)責(zé)同志參加了會(huì)議。

　　央行表示，會(huì)議充分肯定近年來(lái)商業(yè)銀行認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的決策部署、嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策取得的積極成效，并對(duì)進(jìn)一步改善住房金融服務(wù)工作提出以下要求：

1. 合理配置信貸資源，優(yōu)先滿足居民家庭首次購(gòu)買自住普通商品住房的貸款需求。

2. 科學(xué)合理定價(jià)，綜合考慮財(cái)務(wù)可持續(xù)、風(fēng)險(xiǎn)管理等因素，合理確定首套房貸款利率水平。

3. 提高服務(wù)效率，及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款。

4. 有效防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人住房貸款各項(xiàng)管理規(guī)定，加強(qiáng)對(duì)住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)測(cè)分析。

5. 建立信息溝通機(jī)制，對(duì)社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題，及時(shí)給予回應(yīng)。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

　　投資完成情況

　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，2014年1-4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資22322億元，同比名義增長(zhǎng)16.4%，增速比1-3月份回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資15299億元，增長(zhǎng)16.6%，增速回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　商品房銷售

　　和待售情況

　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，1-4月份，全國(guó)商品房銷售面積27709萬(wàn)平方米，同比下降6.9%，降幅比1-3月份擴(kuò)大3.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　商品房銷售額18307億元，下降7.8%，降幅比1-3月份擴(kuò)大2.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　全國(guó)多城市

　　出現(xiàn)停貸現(xiàn)象

　　在“融360”對(duì)全國(guó)23個(gè)熱點(diǎn)城市進(jìn)行的調(diào)查中，目前僅有9個(gè)城市還存在利率優(yōu)惠，其中7個(gè)城市有9折利率優(yōu)惠，2個(gè)城市有9.5折利率優(yōu)惠， 其余城市的房貸利率為基準(zhǔn)利率。

　　有16個(gè)城市出現(xiàn)停貸現(xiàn)象。

　　昨日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2014年1-4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速進(jìn)一步回落，商品房銷售面積及銷售額同比降幅擴(kuò)大。

　　面對(duì)低迷的樓市現(xiàn)狀，央行終于“出手”。昨日上午，市場(chǎng)上傳出關(guān)于央行出手要求商業(yè)銀行不允許停止發(fā)放個(gè)人房貸的紛擾傳言，昨日下午，央行發(fā)布消息稱，確實(shí)在5月12日召集15家銀行開(kāi)會(huì)，正式提出要求：要優(yōu)先滿足居民家庭首次購(gòu)買自住普通商品房的貸款需求，要及時(shí)審批、發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款。

　　事實(shí)上，央行此舉被業(yè)內(nèi)認(rèn)為旨在救市。但銀行人士表示，短期內(nèi)難大幅調(diào)整房地產(chǎn)和按揭政策，但會(huì)確保額度內(nèi)的按揭貸款正常發(fā)放。此外，由于市場(chǎng)利率居高不下，抑制了銀行放貸意愿，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，下半年房貸趨松但“難言過(guò)度放松”。

　　而新華社文章也指出，央行力挺首套房房貸需求，體現(xiàn)了一直以來(lái)的差別化房貸政策，并不意味著房地產(chǎn)調(diào)控方向的變化，市場(chǎng)不宜過(guò)多解讀。

　　救市？

　　信貸政策或逐步寬松

　　分析認(rèn)為，央行此舉在于出手救市，事實(shí)上，目前調(diào)整了房貸，也就等于解決了開(kāi)發(fā)商的消化端，開(kāi)發(fā)商有錢回籠，就會(huì)進(jìn)入良性循環(huán)，目前開(kāi)發(fā)商的資金鏈緊張，并不是因?yàn)橘J不到款，而是賣不掉房子回籠不了資金，廣州民信投資執(zhí)行董事廖偉華表示，“如果銷售率高，靠賣房子的錢就能補(bǔ)上缺口。”

　　“央行最新的公告表明信貸政策已經(jīng)到底，后面會(huì)逐漸寬松，當(dāng)然，傳導(dǎo)到樓市尚需一段時(shí)間，屆時(shí)會(huì)先影響剛需，等剛需入手之后才會(huì)傳遞到改善型，預(yù)測(cè)6月成交量企穩(wěn)，10月價(jià)格開(kāi)始上漲。”昨日央行會(huì)議精神落地后，一位業(yè)內(nèi)人士如是分析。

　　房企：

　　樓市信心將被提振

　　“央行支持住房信貸，肯定對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是有好處的。”一位“千億”房企內(nèi)部人士對(duì)記者坦言。其認(rèn)為，金融緊縮是導(dǎo)致銷售不暢、房企資金鏈緊張的重要原因，“說(shuō)白了，只要資金能相對(duì)放開(kāi)，去化能稍微好一些，房企的銷售壓力就不會(huì)那么大。”而對(duì)于開(kāi)發(fā)貸并未“放行”，其表示“對(duì)于大房企而言，開(kāi)發(fā)貸松動(dòng)與否影響不會(huì)太大。”

　　“五條內(nèi)容，的確提振市場(chǎng)信心。” 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉坦言，歷史可能重演。“2012年，就是以央行滿足首次購(gòu)房家庭的貸款需求為政策起頭，出現(xiàn)了一波持續(xù)2年的房?jī)r(jià)高速上漲。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭則表示，商業(yè)銀行對(duì)于首套房貸過(guò)于嚴(yán)苛，這樣的引導(dǎo)“符合邏輯”。

　　銀行：

　　短期大調(diào)按揭政策難度大

　　事實(shí)上，目前多家銀行均未向記者表示會(huì)因此大幅調(diào)整房地產(chǎn)和按揭政策，執(zhí)行層面會(huì)加強(qiáng)總分溝通和資金支持，確保額度內(nèi)的按揭貸款正常發(fā)放。中信證券表示，預(yù)計(jì)按揭貸款規(guī)模仍將保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，當(dāng)前定價(jià)可能接近中期均衡水平。

　　“當(dāng)前，市場(chǎng)利率居高不下，抑制銀行放貸意愿，影響購(gòu)房人月供能力和居民資產(chǎn)配置傾向，直接打擊了房屋銷售，抑制房?jī)r(jià)漸行漸深。降低利率是穩(wěn)定房貸、房?jī)r(jià)的治本之策，但可以作為的空間比較有限。中期內(nèi)，我國(guó)利率的趨勢(shì)性上升或維持中高位，難以逆轉(zhuǎn)。”一位銀行業(yè)內(nèi)人士表示。

　　此外，由于沒(méi)有以文件的形式出臺(tái)，且各家銀行的房貸政策不一，額度也不好統(tǒng)一，因此想要大幅調(diào)整難度較大，某股份制銀行分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示，目前看來(lái)，四大行的支持力度可能會(huì)更大一些。

　　與此同時(shí)，會(huì)議中并沒(méi)有提到要放開(kāi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，“銀行的開(kāi)發(fā)貸從前年開(kāi)始就緊縮，一直都沒(méi)有政策提出要松口，這跟個(gè)人房貸不一樣。”上述人士表示。

　　房貸調(diào)查：

　　貸款緊縮 首套房貸最高上浮40%

　　事實(shí)上，央行此舉出手調(diào)控房貸，是因?yàn)閺娜ツ曛两胥y行房貸緊縮，停貸現(xiàn)象嚴(yán)重。去年以來(lái)一些銀行分支機(jī)構(gòu)在月末季末貸款額度緊張，對(duì)按揭貸款出現(xiàn)不愿貸、拖延貸、漲價(jià)貸的情況。而調(diào)查數(shù)據(jù)也顯示，4月份以來(lái)首套房9折以下貸款利率優(yōu)惠幾乎絕跡，個(gè)別銀行最高上浮40%。

　　融360金融搜索平臺(tái)發(fā)布的4月份房貸分析報(bào)告顯示，總體來(lái)看，一線城市比二三線城市相對(duì)寬松。4月份各大銀行房貸緊張狀況變化不大，雖然北京、深圳有個(gè)別銀行恢復(fù)房貸或放松利率，但由于條件嚴(yán)苛，對(duì)于廣大市民而言仍是杯水車薪。

　　數(shù)據(jù)顯示，4月份以來(lái)首套房9折以下利率優(yōu)惠絕跡，個(gè)別銀行最高上浮40%。4月全國(guó)最低房貸利率提升至9折。

　　在被調(diào)查的23個(gè)城市中，有16個(gè)城市出現(xiàn)停貸現(xiàn)象。在城市停貸占比排行中，深圳、重慶、北京三個(gè)城市居前。

　　業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)：

　　下半年房貸趨松

　　但“難言過(guò)度放松”

　　“銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)的緊張，是出現(xiàn)本輪市場(chǎng)調(diào)整的最主要原因。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，在房地產(chǎn)發(fā)展的歷史上可以看到，信貸收緊的年份房?jī)r(jià)一律下調(diào)，而信貸相對(duì)寬松的年份，房?jī)r(jià)則一路高漲。

　　但是，張大偉對(duì)于此次會(huì)議的效果并不十分樂(lè)觀。“目前出現(xiàn)房貸難的主要原因是銀行信貸成本的增加，4月1.23萬(wàn)億居民存款搬離銀行，銀行平均成本利率提高，導(dǎo)致不太可能給購(gòu)房者優(yōu)惠。所以這一會(huì)議更多只是例行講話，對(duì)商業(yè)銀行無(wú)任何執(zhí)行影響，銀行不可能冒著虧損風(fēng)險(xiǎn)放貸。”其同時(shí)表示，從目前情況來(lái)看，很多銀行提高了對(duì)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)，壓縮房貸額度。“除非大幅度降準(zhǔn)，或者央行單獨(dú)設(shè)立針對(duì)房地產(chǎn)首套房貸款的非盈利性機(jī)構(gòu)，否則目前房地產(chǎn)貸款難的趨勢(shì)將繼續(xù)維持。”

　　“中央一直支持首套房貸。但去年下半年銀行鬧錢荒后，資金成本上升，即便是發(fā)送基準(zhǔn)利率的房貸，都屬微利，別說(shuō)打8.5折了。”楊紅旭則表示，銀行在商言商，要想他們更多地支持首套房，央行銀監(jiān)會(huì)必須給出額外的“好處”。“所以，房貸不會(huì)更緊了，下半年將趨松，但不宜奢望過(guò)松！”

　　股市反應(yīng)：央行利好消息催化 地產(chǎn)股聞?dòng)嵎t

　　昨日，在央行利好消息的催化下，地產(chǎn)股一路飄紅。東方財(cái)富通數(shù)據(jù)顯示，昨日A股房地產(chǎn)板塊收漲0.78%，位居各個(gè)板塊漲幅榜前列，而保利地產(chǎn)、萬(wàn)科A、金地集團(tuán)漲幅均超2%，而招商地產(chǎn)漲幅1.1%。

　　而在港股方面，全天地產(chǎn)股也表現(xiàn)十分搶眼，助推股指走高，盤(pán)面上看，地產(chǎn)紅籌股漲幅靠前，華潤(rùn)置地漲超5%、粵海置地上漲4.7%，保利置業(yè)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)及招商局置地也都等紛紛上漲。

　　“在資金面上，上周部分企業(yè)反映回款速度有所加快，但利率變化不明顯，從各方面了解到由于目前中小企業(yè)貸款壞賬率有所上升，作為零售貸款另一主體的按揭貸款，有望獲得更大的支持。” 廣發(fā)證券地產(chǎn)分析師樂(lè)家棟表示，資金方面的利好將最終帶領(lǐng)樓市走出泥沼。

　　“雖然昨日央行利好帶領(lǐng)地產(chǎn)股出現(xiàn)漲幅，但是這一利好的持續(xù)性不會(huì)太長(zhǎng)，難以帶來(lái)后續(xù)的持續(xù)追漲。”一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示。